合同培训讲稿(李富强0426).pptx

合 同 培 训;一、总 则;一、总 则;（二）合同法上的几个关键概念 1、无效合同 无效合同大抵有如下几类情形： （1）恶意串通损害国家、集体或第三人利益的。 （2）以合法形式掩盖非法目的的。 （3）损害社会公共利益的。 （4）内容违反国家法律、行政法规的强制性规定的。 在计划经济观念的时代，司法实践中扩大合同无效的适用。 然而，随着社会的进步，合同无效的适用空间日益被压缩。;2、效力待定的合同 是指合同欠缺有效要件，能否产生效力尚未确定，须经 有权人的追认，方才有效。包括： （1）限制民事行为能力人订立的合同。 （2）无权代理人订立的合同。 （3）无权处分人订立的合同。;3、合同的解除 合同的解除，是指在合同尚未履行或尚未全部履行完毕 前提前终止合同效力的行为。依解除原因的不同可分为协议 解除、约定解除和法定解除。 ;（1???约定解除。 （2）法定解除。合同的解除条件由法律直接规定的，称为法 定解除。根据我国的《合同法》，有以下几种情况： 不可抗力； 迟延履行； 拒绝履行； 合同目标不能实现的违约。; （3）协议解除。 合同解除的程序（不含协议解除）。有解除权的一方可 书面通知解除，也可直接提起诉讼（或仲裁）通过裁决的形 式解除。;4、合同履行中的抗辩权。 合同履行中的抗辩权是指合同一方向对方要求其履 行合同时，对方所拥有的暂时拒绝履行合同义务的权利 。抗辩权有如下三种： ;（1）同时履行抗辩权。 是指一方在对方未为对待的给付之前，可暂时拒绝履行自己的债务之权利。 （2）先履行抗辩权。 是指双方互负义务，有先后履行顺序的，先履行一方未履行之前，后履行一方有权拒绝其履行要求，先履行一方履行债务不符合要求的，后履行一方有权拒绝其相应的履行请求。;（3）不安抗辩权。 是指合同中先履行义务的一方，在后履行义务人有 不能为对待给付的现实危险，会危及先履行义务人的债 权实现时，可以拒绝履行义务的权利。;（三）土地类合同文本的要素。 1、投资部业务所涉土地获取方式类型： （1）直接参与招拍挂???报名竞买。 （2）参与土地一级开发后，再参与土地的招拍挂竞买土地。 （3）土地使用权转让。 （4）股权收购。 （5）由以上衍生出的其他类型。;2、以上（1）-（4）土地获取类型对应的合同。;3、各类合同文本应具备的基本要素。 （1）土地的状况。 （2）合作的模式。 （3）地价及其构成。 （4）土地的规划条件、市政配套条件。 （5）土地征地拆迁完成的时间（交地时间）。 （6）土地的挂牌时间。 ;（7）取得土地前、后资金的支付条件、时间（包括资金 支付后风险的预防措施）。 （8）开发过程中的政策、税收优惠。 （9）溢价处理方案（土地一级开发适用）。 （10）财务处理方案（股权转让、土地转让适用）。 （11） 违约责任。 ;二、土地储备（土地一级开发） 1、对于我司选定的大面积土地，目前现状尚未为政府收储的，且政府也需要我司投入资金先行收储而后分期挂牌出让的，可以采用我司与政府合作进行土地储备。 ; ; 2、5）、6）为土地储备实施阶段，对我司来说是资金支付的阶段，这一阶段具体的操作流程为： ; ;3、7）、8）为土地出让阶段，具体操作流程如下：;4、9）、10）为投资款返还以及溢价处理阶段，具体操如下：;;; 三、股权转让、土地使用权转让 1、与土地使用权转让相比较，股权收购的法律风险更大。 2、在国土部门可以办理转让过户的情况下，优先考虑土地使用权转让。 3、价款的支付必须与土地（股权）过户、土地交付等内容挂钩。; 4、应留意股权转让和土地使用权转让中的税务问题。 具体操作中，收购对价一般分割为三部分： （1）股权转让价款； （2）目标公司债务； （3）中介费用、工程费用及拆迁费用。;四、其他衍生类型下的合同 1、与他方新设公司合作开发项目类合同。 应注意： （1）对方应承担的工作。 （2）我方终止协议的条件。 （3）我方应掌握合资公司经营管理过程中的主动权。 （4）要限制对方在一定时期内转让其股权。 （5）合资公司的融资和增资。 ; 2、第三方转让前期开发权益类合作合同。 第三方与政府已经签署有关土地前期开发的协议或竞 买土地的意向性协议，并投入了部分资金进行征地拆迁等 工作，现该第三方退出将原与政府协议中权益转让给我司 并承担促成我司取得符合约定条件的土地。 ;该类合作模式的三类情况： （1）第三方向我方承诺促成土地达到我司要求的条件后挂牌，我司挂牌前不