XXXX0518_世联地产彭成坪山大工业162155870.pptxVIP

谨呈： 彭成实业有限公司;商业秘密声明;工作阶段划分;区域房地产分析;1;项目所在区域研究;坪山新城所在区域相对封闭：坪山相对深圳其他镇区较为落后、购买能力有限；又由于其早期交通条件的限制，客户心理距离较远，存在认知障碍;现状二;现状三;坪山新城区域现状小结：受困于坪山经济的发展和龙岗中心城的制约，一直处于被边缘化；本身又面临坪山老城区的竞争，目前处于价值认知的盲区;光明新城;;;线路;区域配套2010年投入使用：随着坪山城市化进程加快，市政设施建设，各项配套的完善???2010年可以全部投入使用;产业支持：大工业区由产业支撑（电子信息、精密机械、生物工程及医疗与新材料），企业未来进驻量大，经济效益增长迅速;人口支撑：区域产业人口与外来移民的增加将推动东部新城人口增长，促进置业需求增加;;坪山新城区域概况：坪山新城规划极具利好，但是潜力一直没有发挥，至少需要1-2年的时间;1;区域房地产市场分析;龙岗区域市场;60-80的小户、140以上的大户，出现两级分化，主要产品形态为高层和小高层，中低密度的产品缺失;09年以后，旧改项目陆续启动，超级大盘及90/70项目增多，中小户型等同质型产品的竞争加剧;二季度;区域 分析;区位：龙岗中心城核心区域 容积率：1.66 建筑面积：82万平米 产品：别墅+高层+洋房 资源：独拥189公顷的龙岗中心城城市 公园—龙城公园 鸿荣源在龙岗市场上的第一个项目;项目位于龙岗中心城以北的五联村村内，占地20万平米，总建面36万平米，分三期开发 一期产品包括田园别墅、景观高层和精品公寓. 项目紧邻30平方公里清林径森林公园，山景资源优越，景观资源大盘。 周边农民房林立，交通和配套条件奇缺，片区形象极差，当地人接受度低。;万科清林径：将资源优势最大化的发挥，将资源VS较低价格，成功的吸引镇区向往资源的客户;万象天成：依托其地段优势和龙岗镇区的配套优势，通过较低的价格吸引了较多的坪山进城客户，地段+价格+配套;万象天成产品丰富：有1房、2房、3房、4房、5房、复式 面积区间：41-140平米 万象天成2008年12月4日开盘，销售率80%，此后每周消化量一直在20套左右，是龙岗销售较好的楼盘之一。;东方明珠城：地段+交通临近中心城，比邻地铁口，6000左右的价格，镇区客户（坪山、坑梓）提及率和购买较多;典型项目分析;龙岗房地产市场特征： 2房、3房仍是居家自主客户的首选，也是目前市场上供应量最大的产品； 随着旧改项目以及90/70项目的启动，中小户型竞争激烈； 较为高端的低密度产品缺失；;坪山房地产市场主要由三个片区，其中本项目位于坪山新城片区，随着大工业区行政大楼主体工程的完工，坪山新城管委会挂牌临近，坪山东进速度加快，本项目所在的区域势必会成为房地产发展的核心;市场提供的产品主要为小高层、高层，小复式，且面积段多集中在70-80，80-110之间，低密度等创新型高端的产品、舒适性产品缺失;商品房价格由于受整个龙岗中心城的影响起伏，又局限于本地市场的产品，价格一直处于龙岗片区乃至深圳市场的较低水平;深业项目;金众蓝钻——利用创新小户型产品，锁定工业区技术人员与中高级管理者，主打“小户型产品+低总价+坪山新城”;金众蓝钻——前期销售处于市场较好时期，用创新LOFT 产品吸引工业区客户与投资客户，后期因产品面积较小，销售受阻;深业东城上邸——利用深业品牌与项目所在地段优势，目前在坪山市场接受度最高，主打地段+坪山新城+产品+品牌;深业东城上邸——利用市场创新产品入市，一直在上市场处于热销局面，全面领跑坪山市场，但是高赠送不实用，是产品最大的弊病;振业峦山谷——依托项目周边山景、水库、高尔夫资源，自身54万大社区，主打资源+规模+坪山新城，产品低端化;2008年;区域房地产市场特征： 本项目位于房地产市场发展的主轴上，处于核心片区； 受困于龙岗中心城和区域中低端的产品体系，价格位于全市最低端； 未来主要受普通居家产品冲击较大；;1;竞争分析;竞争分析;万科金域东郡：复制型的发展模式，前期产品主要针对市区客户坪山本地客户接受一般，水土不服，导致目前销售缓慢;;本项目VS万科：可能的发展方向 1、跟随的战略，走万科主流的居家中端产品 2、补缺者的战略，弥补市场空白;竞争启示 本项目VS万科：可能的发展方向 1、跟随的战略，走万科主流的居家中端产品 2、补缺者的战略，弥补市场空白;项目竞争战略的思考;1;现状客户分析;本地中端客户争夺激烈：客户群单一，所有的楼盘80-90%都是较为中档的本地客户，;分类;现状客户分析;现状客户分析小结：中端客户争夺激烈，高端客户需求无法得到满足，整体上客户有效需求不足;1;;本项目位于最新规划的坪山新城核心位置—行政中心，未来新城的核心商务、居住区，但是基础生活配套落后，还要依赖坪山