同致行长沙洋房产品研究专题.pptx

长沙洋房产品专题研究;目 录;一、长沙洋房市场发展轨迹：;二、长沙洋房现状分析：;阳光100;2、长沙洋房价格情况分析;主要洋房楼盘价格分析; 楼盘;3、市场主要洋房楼盘分布特点：;从图我们得出，目前长沙别墅项目在各个板块的体量情况。北城、金鹰月湖、星沙、麓南、省府和市府板块是目前别墅竞争的主要区域。北城除外，这几大区域在体量上面没有很大的区别。;长沙别墅群落分布在城市近郊，可谓是东西南北全面开花，除尚东板块和麓南板块部分项目以外，都位于二环以外。每个板块的明显特征是有丰富的山水资源、成片规划、成片开发，形成完善的住宅集群配套。;金鹰板块以藏珑?湖上国际社区、圣爵菲斯、好望谷等项目为代表，主要依托月湖公园、世界之窗、海底世界、影视会展中心等资源；;4、市场主要洋房产品销售情况分析：;三、长沙洋房发展态势分析：;1、别墅发展空间不容置疑；随着中国改革开放后经济快速增长，民间财富的进一步积累，全球化概念的逐步深入，同时社会主义民主与法制的进一步健全，人民生活进一步改善，开始寻求更高更符合目前人生状态的居住类产品，而具有中国特色的别墅产品，既满足了对居住升级的需要又符合到中国人多地少的国情，因此别墅市场的发展空间不容置疑。;3、竞争节奏将得到控制，开工量呈现理想回归。 开发商需要在停止别墅类房地产项目供应和建设地块在签订出让合同两年内必须开工两大政策之间寻找平衡点，合理分配未来3-5年的别墅开发用地，以保证别墅市场正常运行，为投资者保障市场别墅产品的供货量； 2007年上半年新开盘的放量都不多，几个大的别墅项目放量都在80套以内，2006年开盘的项目也有意识控制放量，以消化2006年的产品，所以未来市场竞争压力最大的时候将会出现在2008年。另一方面，当前政策和竞争环境对纯别墅大盘有利，未来3~5年，大盘可凭借其较长的开发周期，错开竞争高峰，为项目获得增殖后发优势，特别是2008年面市的项目。产品推出要把握时机。;5、购买人群地域性扩大，营销推广将渗透南方；长沙的高端顾客群经过近十年的消化，规模不容乐观，随着长株谭一体化工程的启动???长广快速线的规划，长沙别墅市场将带着极高的性价比优势，在2007年开始将进入泛湖南概念，即以湖南籍人士定义高端客户群，其中更多的是包括走出去的湖南籍人士，他们在珠三角、长三角等经济发达地区工作，但是他们是纯粹的湖南人，他们是一群真正的中产知富阶层，他们带着对家乡的热爱将成为长沙别墅市场的主力消费群体，因此2007年至2008年长沙别墅市场的营销将会走出去，渗透到南方等经济发达地区。同时面对供过于求的现状，有组织、有目的的向一线城市拓展客户已经成为趋势。2007年各别墅项目新推出的产品，有近40%为外地投资消化，证实了这一点。营销手法上，品牌营销也将成为未来发展方向之一。;四、洋房客户群体分析：;针对目前长沙洋房市场良莠不齐的局面，我们根据定义将其界定为三个档次： 高端：满足5条以上，符合中产阶级的对品位和品质的需求 如： 中端：达到3至4条，符合即需品位又无高端消费力的人群 如： 低端：不足2条，符合经济条件不高却又有一定感性追求的消费者 如：;a、客户群体总体特征： 随着人们物质需求的提高，大多数中产阶级成为了洋房产品的消费主力军。选择洋房的人都具有较高的文化素养和审美观念。他们收入稳定、生活富庶、品位高雅，他们是城市的中产阶层，包括律师、医生、文化人、企业家等各个行业的精英。 ;b、不同档次洋房的客户特征 低端洋房客户：现在有的产品仅仅从某一方面满足了洋房的指标，例如低容积率、全多层或者大景观等等。这些自我标榜为洋房的低价楼盘偏重周边人群经济条件不高却又有一定感性追求的人们，他们多为无车族，住房需求仍是以解决住房问题为主。 中端洋房客户：都说洋房是中产阶级的宠儿，但现如今准中产阶级的数量远比中产阶级庞大，他们崇尚自由、舒适、小资生活，中产阶级住花园洋房的风气已经逐渐渗入他们的居住理念之中。可以说，正是开发商为了迎合他未成熟的高端购买力和盲目跟风而建造出了品质一般的花园洋房，也直接导致了低端花园洋房的畸形诞生。 高端洋房客户：高端花园洋房的客户是真正的中产阶级者，包括企业家、律师、医生、教师、文艺界、ＩＴ界等各个行业的精英，他们有车有地位，既需要品位也需要品质，对花园洋房的感性和理性认识都达到了前两种客户所未有的高度。正是他们的存在，引导了高端需求，催化了花园洋房的诞生和进化。;五、主要洋房产品特征分析：;从上图可以看出，在区域之间来比较，从侧面反映出别墅楼盘产品品质麓谷、星沙、麓南、北城相对比较好。;效仿区域;项目名称;户型配比分析：;洋房主力户型分析：160平米三房两厅两卫;项目名称;户型配比分析：;洋房主力户型分析：180-190平米四室两厅两卫;项目名称;户型配比分析：;洋房主力户型分