某商业写字楼项目定位策划报告.pptx

项目思考1我们的思考1本项目操作难度大，对资金要求高。需按照开发商的运作述求，结合市场进行准确的项目定位和营销操作。对项目的理解本项目由写字楼、商业、公寓、住宅四种不同的物业形态组成，为中心区唯一的大型复合型的都市综合体项目；本项目作为钟山区规模最大的旧城改造项目之一，对整个中心城区功能升级、城市形象，以及商业格局起着深远的影响；231、项目概况分析2、项目定位建议3、项目营销推广策略1、项目概况2、项目交通条件分析3、项目技术指标4、项目地块条件分析5、项目四至6、项目环境条件分析7、项目区域未来发展前景分析8、项目商圈界定9、项目SWOT分析项目概况分析项目概况项目概况人民路红岩路六盘水丽人医院富康路水城汽车站本案钟山大道大世界百货麒麟公园国贸广场人民广场时代假日酒店川心路本项目地处六盘水核心商业内，周边具有成熟的配套设施。项目概况项目交通条件分析人民路红岩路富康路六盘水丽人医院水城汽车站一期二期本案钟山大道大世界百货三期麒麟公园国贸广场人民广场时代假日酒店川心路现可通过人民路、红岩路、川心路和通往朱家寨的之路这四条路到达项目，交通非常便利。目前项目周边两条路暂没修好。项目概况项目技术指标项目概况项目地块条件分析1、项目地块有高差。2、项目2期为拆迁换房。拆迁换房面积过大。项目概况项目1公里范围内人口户数项目概况5.3、项目技术指标项目概况5.4、项目地块条件分析1、地块东北边直接临街人民路，商业价值巨大。2、地块内部交通流线模糊，需另行规划与打造。3、项目地块有高差，可借助高差实现多首层商业设计，价值更大化。项目概况5.5、项目四至项目东北方向临街人民路沿线东北人民路西北东南项目东南方向直接临街贯穿人民路和钟山大道的富康路项目西北方向是现在六盘水最为繁华地段，六盘水的大型百货超市等都在这个方向。川心路富康路西南项目西南方向直接对接安泰花园、齐心西路餐饮娱乐一条街，是本地块周边较为集中的餐娱集中地钟山大道项目概况5.6、项目环境条件分析人民路红岩路富康路六盘水丽人医院水城汽车站一期二期本案钟山大道大世界百货三期麒麟公园国贸广场人民广场时代假日酒店川心路项目西方是现在六盘水最为繁华地段，六盘水的大型百货超市等都在这个方向。项目西北方向是现在六盘水将来发展潜力最大的地块，火车站、汽车站都在这个方向。项目西南方向是政府规划的柏杨坡片区未来以以居住、研发、轻工、高新技术产业、物流、机械制造为主。 项目东南方向是政府规划的双水片区未来以居住生活、商业服务、文化娱乐、行政办公、大型综合市场为主要功能。 项目概况5.7、项目区域未来发展前景分析城市核心 项目区域位于城市核心，通常来讲，城市核心都是由众多商业、商务聚集而构成，随着城市综合改造的进行，大型商业的进驻更能体现城市核心的核心价值，大型城市综合体的出现迫在眉睫。 城市核心需要规划富有极强现代表现力的，以休闲、娱乐、购物、居住为一体的城市综合体，成为今后六盘水市的核心商业中心，引领本地时尚生活潮流，其商业形态领先其它周边在建商业项目5-10年。项目概况5.8、项目商圈界定核心辐射区域 项目商业总体量28万方（包括沿街商业、集中商业、写字楼、商住公寓），是目前六盘水最具规模的商业宗合体。 项目地处六盘水地理核心位置，有传统商业脉络。 项目交通扼守六盘水老城区，通多个六盘水区域连接咽喉。 本地商业理念，商业设施滞后发展，有整体拔升与更新换代的需求。 项目规划领先本地其它项目10以上。 据以上推论--项目能充分有效打击到六盘水老城区，未来几个区域的消费人群。能定义为本辐射全市的未来核心商业中心。次级辐射区域 核心商业中心的定位，除最能有效吸纳中区城区消费人群。也能辐射周边工厂、工业园区消费人群，及以“进城”消费概念的周边农村消费人群。项目概况5.9、项目SWOT分析商业部分项目优势项目劣势WS拆迁难度大，导致项目开发周期长，商业很难一次性打造成型，为后期的运营带来很多不可预知的影响。资金要求高，除了拆迁资金以外，特别是商业部分打造的资金投入量大，对开发商的资金压力极大。地段：六盘水市核心区位；交通：人民路、钟山大道、川心路等城市核心干道，交通极为便利，昭示性强。配套：城市核心，配套完善，生活便利；商业：开发区商圈，商业成熟，呈核心趋势；规模：项目商业体量有打造城市商业核心的潜质；人气：成熟区域，人流畅旺。SWOT分析项目机会项目威胁OT六盘水缺乏大型的综合性商业，存在市场空白依托成熟区域，拓展项目自身功能；抓住城市建设机遇，以打造最具影响力和商业价值的城市综合体来引起市场高度关注；借助城市核心优势，带动商务发展；借助现有商业氛围，提升项目商业价值。项目进度缓慢，贻误战机竞争项目商业打造，影响我项目主力商家招商。项目概况5.9、项目SWOT分析住宅部分项目优势项目劣势WS具备打造城市标志性