5房地产代理楼江第五章.pptxVIP

第五章 房地产价格 ;王茜、曹厚峰、高博、高凯跃分析;;;需求量的变动主要受到了如下几方面因素的影响;供给量的变动也主要受到一下几方面影响;贷款利率如何影响房价走势？;;结论：国家贷款利率政策对于房地产业的影响很小。 原因： 1.主要是由于利率政策属于间接的传导机制，并且利率调节频繁。;房地产业周期规律;政府应该扩大金融市场的开放程度； 在分析经济事物之前，应该先找主要矛盾，再去找次要。 ;第一节 土地价格;一、土地价格的内涵; 二、土地价格的形成; ; ; 三、土地价格构成的本质;理论上的土地价格：从理论上讲，土地价格由土地物质价格和土地资本价格构成。 土地物质价格的理论构成公式是： Jdw=Jdj[1+(1+r)nu]d/s 上式中，Jdw为土地物质价格；Jdj为绝对地价；r为相邻级别土地级差地价的差别幅度；n为土地的级别（最差土地为0）；u为土地不同用途的价格差别系数；d/s为土地供求平衡度系数. Jdw(1+r)n为不考虑土地用途和供求状况时的基础级差地价。;土地本身的土地资本价格理论构成公式为： Jdz=Jj×(1-Kx) ×(1-Km)+Jx-Jf 上式中，Jdz为土地本身的土地资本价格；Jj为过去历次投资所形成的土地资本价格的累计（全新重置成本）；Kx为土地资本的无形（功能性、经济性）损耗系