《中外资产评估准则》郭化林 第8章 澳大利亚与新西兰资产评估准则.pptVIP

中外资产评估准那么;1 学习目的;2 知识结构图;3 案例导入 ;第一节 澳大利亚与新西兰评估准那么的制定与演进 ;〔二〕API、PINZ的主要职责 API的首要任务是建立并维护评估业务、教育、道德和纪律的高水准。主要职责是： 〔1〕制定和公布统一的资产评估执业准那么； 〔2〕考核和培训会员； 〔3〕承担资产评估争议的仲裁； 〔4〕负责出版评估期刊和专业书籍； 〔5〕为评估师提供交流的场所和信息资料。 PINZ遵循的原那么是：通过专业学习创造非凡的财产评估师和持续的专业开展；标准职业伦理、守那么行为和实践，诚信和透明度；追求在房地产行业所有领域的卓越；社会责任和工作责任。 ;;二、ANZPS的演进 ;澳大利亚与新西兰评估准那么的演进 ;第二节 ANZPS的重要概念及框架结构;二、ANZPS的框架结构;API PINZ 实践准则;客户关注;第三节 澳大利亚与新西兰资产评估准那么的主要内容 ; ARPGN 1土地污染问题 关于土地污染评估问题，澳大利亚和新西兰分别制定了各自的土地污染评估准那么。 〔一〕准那么框架 ARPGN 1由引言、污染类型和案例、确定和量化污染、修复实践与技术、对价值的影响、贷款的潜在问题、立法、赔偿保险、GST谨慎等9章构成，为评估师执行土地污染问题的评估提供了系统的指导与方法。 指南后附录了联合国危险类别、潜在的污染活动和产业及土地用途、建议的环境量表、样品环境资产负债表、瑕疵评估方法、澳大利亚的环境立法等内容。;第1章 总那么 ;1.6市场更清晰。在一般公众提高环保意识，环境保护法规，污染和土地污染相关的诉讼，以及使财产使用者直接或间接受到财物损失的事件中，市场更加意识到化学、辐射、噪声和其他空气污染物对地下水、土壤和整体环境的潜在不利影响。市场反响过度，价格可能被人为压低。此外，关于一个特定污染物有限的信息，将会对价值造成二次“污染〔stigma〕〞。相反，市场似乎越来越意识到被污染的属性可以被兑换，并重建为可行资产〔viable assets〕。 1.7对商业影响的意见。无论是顾客，供给商，采购商，金融机构，接收机经理〔receiver-managers〕，或大或小财产组合的持有人等，这些客户〔不??是不是财产所有者〕往往会向机构成员寻求关于土地污染如何影响他们的财务平安和资产价值的建议和指导。虽然成员不能也不应当促使自己成为完全能够代表客户测量、记录和提供详细的科学建议的机构，但是他们能够在某种程度上对客户提供关于疑心或明显污染的商业影响的建议。 1.8待进一步调查的问题。机构会员应当在这些问题上给予合理的关注。想通过增加一个免责声明称该财产已被评估或者称“不考虑存在污染的问题〞以试图来减轻自己责任的会员，并没有给顾客提供其所期望的最正确实践水平，也可能无法满足法院要求的实践标准。因此，协会要求其成员对污染方面知识、与此主题相关的法律和法规以及他们对资产价值的影响具有充分的知识储藏，以满足上述准那么的要求。这涉及会员资格的问题，在适当的情况下，会员应当正确告知客户存在的潜在问题，即使这些问题可能需要通过自己的进一步的调查，从而实践会员的专业义务。;;第2章 污染类型和案例 ;2.5在家庭内部环境的毒素。这些毒素包含一长串的物质，包括杀虫剂，铅基油漆，木材防腐剂，上光剂，除草剂，漂白剂和其他许多物质。某些相关木材或者用于家庭保温、家具和配件的生产材料可能会释放甲醛或其他影响一些人健康问题的防腐剂。〔这些家庭的许多毒素不是长时间的，而是短暂的，通过相对较低的本钱手段就可能消除。〕除非在特定情况下，如在商业行为中使用这些产品，国内出的估值报告会认为含量是过度的。 2.6清单和有害物质定义的改变。列表和物质特性构成了危险废物，当新的信息变得可用的时候，大量的物质被认为经常发生有害的改变。来自国家或地方环境机构的信息往往是可用的。附录1和2提供了初步名单。在澳大利亚和新西兰为污染评估和管理提供指南的网站上也包含了大量的列表。 2.7与环境相关的法院案例。与环境相关的诉讼案件，特别是联邦法院，如果根据以往的活动或管理建立新的区域进行判断的话，将会对价值产生潜在影响。这种情况下，法律可以对存在疑问的地方进行适当的调查。 ;第3章 确定和量化污染 ;3.2第1阶段调查：背景研究与历史性土地的用途。以前的所有者和员工是了解财产历史的一个很好的信息来源。地方议会可以提供关于土地的一些更突出的丰富信息，标题搜索可以提供一些以前使用的信息。许多州政府的航拍照片，可以帮助确定一些以前的用途。政府部门，如涉及采矿、公共供水、环境和健康，他们有标准的记录和其他有用信息。 3.3寻找迹象。如果不是目前使用，找到能说明以前使用的迹象是重要的，这可能导致或者引起某种形式的污染。由于土地历史的编制，需要有一个完整的详