房地产项目结构成本的优化控制及最新管理思路.pptxVIP

房地产项目结构成本的优化控制及最新管理思路**公司成本控制课件2011年1月20日成本策划产品定位设 计采购、招标施 工结 算项目后评价产品决定造价造价决定产品工程项目全过程造价控制应该是下图这样一个过程。产品定位决定产品品质，定出项目基本成本。设计、采购阶段是个成本分解的过程。决定各分项工程造价的搭配。我们今天要共同探讨的就是设计阶段成本控制的一个主要组成部分---结构成本的优化控制。随着房地产行业的持续发展，成本控制开始被越来越多的地产公司所重视，由于结构成本占据了相当大的一部分成本，所以如何优化控制结构成本，成为了时下地产业内普遍关心的话题。我根据在亚翰北京《结构成本控制的管理思路和技术方法》的学习，以及个人工作中的体会及相关论文、书籍，将结构成本控制的管理方法、技术关键点，在这里作一简单介绍。 一、结构成本控制的重要性 二、当前结构成本管理的市场状况 六、保证工程质量的技术关键点四、结构成本控制的管理思路和方法 三、成本管理的内涵 五、结构成本控制的技术关键点 七、深圳XX项目结构成本控制案例 目录一、结构成本控制的重要性 大量的统计数据和实践表明，前期策划和设计阶段（项目策划、方案设计、初步设计、施工图设计）影响整个房地产项目投资在80%以上，而结构成本占到建安成本的40%～60%，同时结构成本还常常由于策划及设计管理的好坏出现非常大的波动，常常造成上千万元的造价差别；因此结构成本的管理就成为整个设计阶段成本管理的重中之重。对于一般的房地产项目来讲, 地面以上部分的钢筋含量一般在30-90千克/平米之间，地下部分的含钢量在130-300千克/平米之间;地上部分的混凝土用量在0.3-0.5立方/平米之间，地下部分的混凝土用量在0.9-1.4立方/平米之间，按照一般情况下地下室面积占总面积的22%左右的比例再加上基础的造价(一般在25-120元/平米)算下来，结构成本在560元/平米-1330元/平米之间，平均950元/平米，基本上占到整个建安成本的40%到60%，在房产项目的整个成本中所占比重很大，是一个关键成本。 结构成本是房地产客户所最不关注的成本，因为普通的客户都关注房屋的建筑立面、平面户型、门窗、外装材料、小区的位置、景观、学区等等，但是很少有客户会对房屋的结构和基础等结构问题方面有专业的认识并进行深入的探究，所以这40%-60%的建安成本是房地产客户最关注不到的部分。 结构成本最不受客户关注是否意味着这一部分最不重要呢?事实恰恰相反，结构成本应该是整个设计阶段成本管理中的重中之重，因为结构成本往往因为规划和设计管理的好坏出现非常大的波动，例如不同规划及方案的基础选型往往造成上千万元的造价差别;不同的设计结果会导致建筑物每平米的含钢量相差几十公斤，一个十几万平米建筑面积的小区仅钢筋造价就可能相差几千万元(当然结构并不仅仅只是指钢筋一项)。综上所述结构成本在整个建安成本中所占比重最大、最被房产客户所忽视、最受规划设计方案等因素的影响，所以如何做好设计管理阶段的结构成本控制工作、如何有效降低结构成本避免浪费、如何通过结构成本的控制来提高项目的整体利润就成为我们所必须关注和认真面对的问题，这也是我们关注结构成本的意义所在。 二、当前结构成本管理的市场状况 1、三种认识：首先认为建筑方案一经确定，结构成本基本就确定了。其实建筑方案确定之后，结构方案仍然有一个优化设计的过程，这个过程，成本会相差30%；其次是认为结构成本的降低必然会导致结构安全储备的下降。这种理解也有偏差，结构成本的降低是指积极化的设计，降低无效成本。三是对于建筑这样的“百年大计”，一定要保证“安全”。这里的“安全”是指满足规范、结构合理，与其增加结构的安全储备，不如使结构成本显性化，如提高抗震等级，显示给业主，更有优势。2、一个现状：仅从经济指标上对结构成本进行控制。应该说事先控制和过程控制更重要。3、一种思路：非常重视和强调结构成本的控制，认为含钢量、含混凝土量越低，结构设计越优秀。这种思路有点走极端，如果设计中稍有一点纰漏，结构容易出问题，再者这么精确的设计需要时间和周期，应该把握一个度。 三、成本管理的内涵 成本管理的总目标：项目全寿命周期的最小投入产出比。成本管理的控制过程：项目论证、项目策划阶段、设计准备、设计、招投标、施工、投入实用阶段。成本管理的控制措施：组织措施、技术措施、经济措施、合同措施。成本管理的工作性质：技术工作、经济工作、管理工作。 四、结构成本控制的管理思路和方法 结构成本控制必须贯穿整个设计和策划的全过程，包括前期论证及策划阶段的地质情况调查、规划阶段的初勘、方案阶段的结构介入、扩初阶段对结构方案的优化、施工图阶段给设计院灌输成本意识及施工图配合阶段变更、签证的管理。 （一）?事前控制的几个要点