重庆天江鼎城2期商业项目操作思路初步汇报44页.pptxVIP

重庆商瑞商业管理有限公司? 项目策划 ? 商业规划 ? 商业代理 ? 咨询顾问 ?重庆商瑞商业管理有限公司重庆尚纪投资顾问有限公司Add：北部新区融创金贸时代10栋18F天江鼎城2期商业项目操作思路初步汇报项目前提经与贵司前期初步沟通，我们对本项目的前提理解如下：已确定未确定1.项目定位(主题/功能/消费者/价格等)1.商业建筑方量2.业态规划(功能分区/业态分布等)2.概念性规划3.项目详细规划与设计(建筑/交通/景观等)4.品牌策略(VIS/SP/PR等)项目思考1、项目定位的最大机会在哪里（项目区位的最大价值）2、打造什么样的产品，实现业主方、购买方、商家三方共赢工作方向1、项目的最大机会在哪里（项目区位的最大价值）打造什么样的产品，实现企业、消费者、商家三方共赢战略思考2、打造什么样的产品，实现业主方、购买方、商家三方共赢项目定位业态规划规划设计与配套建议项目后期经营管理CRN第一部分：战略思考区域战略位置1.区域内常驻人口超50万（五黄社区20万以上，龙头寺社区10万以上，新牌坊-人和20万），流动人口巨大，且企事业单位集中，消费能力强、潜力大。2.地处重庆两江新区核心地段、五黄大社区、龙头寺社区、新牌坊-人和大社区等三大城市居住核心区最核心位置，距观音桥商圈不到3公里。3.观音桥、新牌坊商圈已非常成熟，对本区域有极大的辐射带动作用。项目商圈划定核心区：(1.5KM半径)龙头寺社区+鲁能星城+黄泥磅辐射区：(3KM半径)观音桥商圈+人和社区+新牌坊商圈+五里店+海尔路片区商圈关系图项目位置优势1.本项目正好位于本区域商圈最中心处；2.本项目地处本区域的交通中心，新溉路与兴盛大道交接口，车流量巨大；3.本项目位于本区域商圈与观音桥商圈、新牌坊-人和片区之间的交通必经之路。项目竞争优劣势1.竞争项目：动力国际（16万方）、仁安商业综合体（20万方），竞争项目体量较大，对本项目造成人群分流；2.但同时，竞争项目的成熟，对本区域商圈的商业发展也将有很大的带动作用，由于本项目的地理位置的优越性，将成为本商圈发展的最大受益者；核心区商业要素调查核心区域商业消费支撑能力调查：该区域常驻人均商业面积约：2.37㎡/人，略高于参考值（2.02-2.36㎡/人）流动人口及消费能力转移尚需时间养成核心区周边商业投资价值及经营情况调查：临街商业年投资回报率为：5.5%-8.3%内街商业年投资回报率为：4.5%-6.9%区域内现有商业以生活配套型中低档次消费为主（业态构成及具体情况见市调）该区域目前商业品质与投资回报率偏低，商业价值未养成。此时有非常大的市场空位可以占据，且周边项目竞争力不强。核心区域消费现状难以支撑本项目，必须最大限度争取核心区高端消费人群，并到辐射区域寻找支撑。战略思考初步建议：打破区域商业现状，扩大项目核心区域范围打造继观音桥之后的城市第二级商圈可辐射区域商业价值分析内容所处地块商业现状与未来区域未来商业地块供应量消费能力分析要项交通通达性支撑与配套深化阶段的工作内容第二部分：项目定位终端消费者调查问卷总量300份（核心商圈200份 次级商圈100份 回收有效问卷183份）核心区域消费者：1.认可度最高的的业态：大型超市、高档/特色餐饮、个人护理(SPA/美容/美发)、银行、社区医疗、时尚购物等）2.消费习惯：每周基本可以达到3-5次，每次消费可达到30-2003.认为可能的问题：到达还不够便利、会不会也做得没什么档次辐射区域消费者：1.认可度最高的的业态：高档/特色餐饮、KTV、酒窖、电影院、个人护理(SPA/美容/美发)、时尚购物等）2.消费习惯：每周基本可以达到0.5-2次，每次消费可达到80-500备注：消费者调查为重要的参考条件，但是当前某些具体内容仍需甄别考虑。商家初访调查初步访谈：39家奥特莱斯运营商，品牌服装3家，化妆品专卖店2家，电影院3家，超市3家，KTV3家，专科医院2家，咖啡3家，SPA美容3家，高端中餐3家，自助餐2家，特色餐饮2家，酒窖/名酒专卖2家，百货2家，豪车经销商3家，银行2家。1、可能意向开店17/39；2、最关注问题（1）该区域商业定位和运作（商业氛围是否能做起来）26家（2）周边资源（新增住宅/新增商业/交通配套等）21家（3）前广场的设置 14家（4）物流、人流的交通组织及道路街边的处理 10家项目主题定位：“Living-Mall”Living Mall“全生活广场”，也被称为“时尚生活购物中心”。集时尚购物、餐饮、休闲、娱乐、社区高端服务等功能为一体的综合型商业业态。代表项目：台北京华城 Business(商业）Liefallow(休闲)Kind(亲和)Open(开放)Crowd(人群）BLOCK特色概念：时尚生活购物街区街区，做为一种生活模式，不