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社区商业定位与招商 万商俱乐部 杨泽轩 2021-8-30 1 说在前面的话 目的导向 顾客思维：投资商、开发商、投资者、经营者、消费者、政府 案例借鉴 他山之石 感悟应用 2021-8-30 2 目 录 第一部分 定义与特征分析 第二部分 定位与业态规划 第三部分 招商与销售管理 第四部分 营销与运营管理 第五部分 案例分享 2021-8-30 3 社区商业定义与特征分析 社区商业的定义 社区商业的特征 社区商业的角色 社区商业的问题 2021-8-30 4 社区商业的定义 何谓社区商业? 社区是指在一定区域内的居民具有归属感的相对独立的住宅区。 社区商业则是主要为社区居民提供日常生活必需品、服务的商业及服务设施（含无店铺的各种服务），具体指能满足和支撑不同业态商业设施正常运营的居民住宅区商业。 它的服务人口一般在5万人以下，服务半径一般在2公里以内。由于这一商业的属性决定了它的总规模一般应控制在3万平米以内， 社区商业是什么？不是什么？业态? 定义突出的是什么？ 商圈？ 同类对应的是城市商业中心\区域商业中心 2021-8-30 5 辐射型：5％—11％，商业体量大，对外来客流要求高，对交通、人流、商业氛围要求较高。 中间型：2％—5％，主要依赖于本社区居民的需求,兼顾周边. 内向型：2％以下，基本不考虑社区商业的对外性，完全依赖本社区居民的需求，商业规模的大小可根据社区人口规模而变化，一般情况下本社区人口规模足以支撑商业的正常经营。 社区商业类型--按照商住比指标分类 2021-8-30 6 类型 案例 户数 人口 商业总面积 （㎡） 人均商业面积 （㎡/人） 辐射型 美丽365花园 1,799 6,297 16,000 2.54 招商海月花园 4,199 14,697 28,000 1.91 锦绣江南 4,400 15,400 25,000 1.62 海滨广场 4,760 16,660 18,000 1.08 中间型 阳光棕榈园 2,946 10,311 9,000 0.87 蔚蓝海岸 5,119 17,917 15,500 0.87 内向型 祈福新邨 7,464 26,124 19,800 0.76 皇御苑 3,690 12,915 5,940 0.46 万科四季花城 4,700 16,450 6,000 0.36 风和日丽 3,600 12,600 1,980 0.16 星河湾 10,330 36,155 5,000 0.14 上表中，辐射型社区商业的人均商业面积在1.0—2.5㎡之间，中间型及内向型社区商业的人均商业面积在0.14－1㎡之间 。面积不是判断辐射\中间\内向型的唯一标准.（来自外部资料） 社区商业类型--人均商业面积比指标 2021-8-30 7 社区商业提供的服务一般交通时间15分钟内可到。有专家把构建社区购物网称作“51015”，即居民出家门步行5分钟可以到达便利店，步行10分钟可到达超市和餐饮店，步行15分钟可到达社区购物中心。 社区商业类型--按照交通时间分类 2021-8-30 8 便利级商业：面积一般在3000M2以下，由一组小店或集中在一起的一个大集成店组成，包括便利性零售、服务、餐饮等店铺，服务人口一般在3000人以下； 邻里级商业：面积一般在3000-20000M2，以超市为主力店，包括便利性零售、服务、餐饮等店铺，服务人口一般在3000-50000人； 社区级商业：面积一般在20000-50000M2，以生活百货或大卖场为主力店，辅助其它专业、专卖、餐饮和服务，服务人口一般在50000-150000人。 社区商业类型--按照服务的规模分类 2021-8-30 9 底商型商业 裙房型商业 独立型商业 社区商业类型--按照载体建筑形式分类 2021-8-30 10 散点式商业 商业街型商业 购物中心型商业 社区商业类型--按照布局分类 2021-8-30 11 内部型商业 外部型商业 兼有型商业 社区商业类型--按照位置分类 2021-8-30 12 社区商业类型--按照社区规模分类 小型社区： 人口规模：300-700户（组团，相当于居委会管辖规模）； 人均商业面积：0.6平米/人以下； 可设定的商业层次：便利商业组合，个别交通条件特别优良者可考虑形成商业街区； 商业交通时间：步行5分钟内，如形成商业街区则可考虑步行十分钟内； 商业功能满足：服务为主，便利性商品和服务，便捷性餐饮。 2021-8-30 13 中型社区： 人口规模：2000-5000户； 人均商业面