金地自在城营销策划报告.pptxVIP

科学筑家The Science of Living 金地自在城营销策划报告目 录第一章市场研究第二章项目分析第三章目标客户分析第四章项目竞争态势分析第五章营销推广策略第六章项目销售策略第一章市场研究1.1 房地产宏观市场分析1.2 区域市场分析1.3 区域典型项目分析城北板块仙林板块江北板块城东板块城中板块河西板块南京板块分布格局城南板块板桥板块江宁板块1.1.1市场结构－3大“人气板块”的形成 主城供应量迅速下降，价格急速拉升。 造成主城客户被迫出城，支撑江宁、江北等外围板块急速放量。 主城区价格的飙升成为整个市场活跃的第一推力； 江宁、江北、河西成为拉动南京楼市的三股持续动力； 江宁、江北与河西三分天下；1.1.1市场结构－3大“人气板块”的形成　2005年2006年2007年2008年住宅供应面积(万㎡)790.4468629城中板块 21.0439.5928.1418.5城东板块 46.229.5535.18.43城南板块 48,8431.7730.3836.83河西板块 179.7991.1997.9861.63城北板块 59.9966.162.1331.06仙林板块 28.7434.6827.497.47江宁板块195.49162.95239.6699.81江北板块 210.35230.93338.24132.56住宅成交面积(万㎡)685.51870.09980.70253.98城中板块 4938.1247.29.3城东板块 38.3336.3145.67.97城南板块 53.8761.1338.520.51河西板块 127.47170.7914243.22城北板块 50.4660.698315.52仙林板块12.2334.9838.64.8江宁板块177.96215.5826175.56江北板块176.19252.4932577.1江宁板块在南京整体市场这一轮的快速发展中,表现出了非常稳健的发展态势，市场逐渐走向成熟，未来将会是本项目最主要的竞争区域。受07年市场火爆的刺激，08年以来，各板块推案量明显加大，供大于求的市场压力在加大。由于市场发生了急剧的变化，未来供大于求的市场趋势将会持续。结论：江北、江宁、河西三大板块将是未来市场供求的主要区域;整体市场“供大于求”的矛盾将会显现。城北板块仙林板块江北板块城东板块城中板块河西板块南京板块分布格局城南板块板桥板块江宁板块1.1.1市场结构－3大“人气板块”的形成 2007年的市场热潮，是以对主城区（包括河西）的追捧抢购推动发展的。 在2007年的市场热潮中，江北价格出现非理性增长。江宁由于严格限价政策，价格涨幅相对较小。1.1.1市场结构－3大“人气板块”的形成 04—07年，河西、江宁、江北三板块累计占南京市场总成交面积的69.5% 07年,河西、江宁、江北三板块成交面积占比分别为：14.5%、26.5%和33%。 江北市场的超高速发展,完全由板块内的5个大盘项目所推动 虽然江北板块供应巨大,并且整体绝对价格市场最低,但85%以上的成交面积集中在5个大盘项目内； 江北的大盘营销,代表南京大盘营销的最高市场水平。2004-2008年各板块成交面积份额 河西、江宁、江北是南京大盘营销的主战场 一般大盘，与这三个板块关联越密切，其成功的可能越大；反之亦然； 除地缘性消费，江宁、江北较集中的是南京的经济型刚性消费需求，河西集中的是城市一次改善型消费。1.1.2市场趋势－“调控期”3大“人气板块”的表现及市场整体走势分析：自08年3月，市场完全转向观望，供销比急速攀升。08年1－7月全市住宅成交量为254万平方米，同比降幅超过50％，市场转入“调控期”。结论：08全年销量可能在500万平米左右，总体将比07年下跌50%左右。08年市场成交量将跌至04年之前水平。 1.1.2市场趋势－“调控期”中河西板块市场走势河西板块商品住宅市场走势分析：1、河西目前无新开大盘，主要在售为前期的尾盘或延续项目，这些项目无主动向下“跳水”动力。2、以“奥体”为核心的河西板块日益走向成熟，加之与主城的距离与交通优势，市场整体向好发展。3、08年开盘的万科“金域缇香”是目前板块内近期价格走势的主要“不安定”因素；4、08年底至09年年中，120万方的“万达广场”和70万方的“仁恒江湾城”将陆续开盘，尤其是位于奥体的“仁恒江湾城”，预计精装均价将不低于万科“金域缇香”的价格标准，将进一步稳定该板块的整体均价 .结论：河西板块良好的市场形象和稳健的价格走势是“自在城”大盘及板块营销极为重要的市场资源. 1.1.2市场趋势－“调控期”中江北板块市场走势江北板块商品住宅市场走势分析：1、江北板块08年前七个月成交量同比降幅超过了40%,在供应量并没