盘点商业地产轻资产模式.docxVIP

精选文档 精选文档 PAGE PAGE5 精选文档 PAGE 轻财产化营运的中心是专业化和金消融，但不一样的操作模式对应不一样的中心能力。轻财产化营运的门槛很高，在外面条件具备的前提下，仍需要足够专业的资管能力和强盛的资源整合能力，对公司来说挑战很大。这方面能够借鉴外国经验，如西蒙、铁狮门、凯德等，其共性是，均以公募REITs的方式合理解决了退出问题。 西蒙模式：一体化营运加 REITs退出 西蒙地产公司（SimonPropertyGroup），作为北美地域公然销售的最大的商业地产 REITs， 西蒙地产基金的市值超出美国前五大零售地产公司中此外四家公司的总和。严格意义上说， 西蒙第一是一个（ REITs）基金公司，其次是一家商管公司（商业物业管理），最后才是一 家地产开发商。 西蒙地产的模式也很简单：在商业项目营运成熟以后，经过销售、分别和打包建立 并在公然市场销售，引入投资人、财产管理人和托管人，进而实现资本迅速的回笼。自然， 西蒙自己也拥有部分 REITs份额，进而同时享受分红和物业增值的利润。  REITs， 图：西蒙地产的业务模式 正是经过刊行和拥有 REITs，让西蒙地产公司得以撬动资本，再经过并购实现迅速扩充，然 后以宏大的财产规模来分别风险。商业模式加上 REITs融资渠道，推进了西蒙地产公司的飞 速发展。 铁狮门模式：以投资机构为中心 推行纵向一体化的铁狮门利用地产基金模式，以不到 5%的资本投入，经过提取地产开发链 条各个环节的有关管理费和参加旗下地产基金超额利润的分派，分享了地产项目 40%以上的 利润。铁狮门经过百多年的发展形成了包含物业开发、设计、建筑、物业管理、投资管理、租务、税务微风险管理能力于一体的综合化地产公司。其最中心的除了物业开发和管理能力外，就是金融能力。 为了将旗下基金的风险裸露控制在资本投入范围内，铁狮门设计了多层次的权益结构：铁狮 门是上市REITSTSOF的管理者，TSOF全资拥有USREIT，USREIT又伙同其旗下另一地产 基金共同建立有限合伙公司EmpireHawkeye（USREIT是有限合伙人），而后EmpireHawkeye再经过控股新加坡基金PrimePlus间接拥有在美国本地的多出处物业。但跟着次贷危机迸发，铁狮门和很多地产基金同样，面对严重的债务危机。 凯德模式：集营运与投资为一体 凯德采纳的模式，也是将投资开发或收买的项目，打包装入私募基金或许信托基金，自己拥有该基金部分股权，另一部分股权则由诸如养老基金、保险基金等机构投资者拥有；待项目营运稳固并实现财产增值后，以REITs的方式退出，进而进行循环投资。 从公司内部孵化、到私募基金的开发培养，再到 REITs的价值变现和稳固利润，凯德公司构 建了从开发商到私募基金再到 REITs一条完好的投资和退出的流程。凯德公司结构了一个以 地产基金为中心的投资物业成长通道，这类 “地产开发+资本运作”的模式是凯德公司地产经营 模式的要诀。 万达模式：以营运商为中心 万达模式，实际上是一种以营运商为中心，投资机构作为财务投资人的类资管模式。合作方负责获得项目用地的土地使用权，并负担土地出让金及项目建设所需所有投资；万达商业地产负责项目的建筑规划设计、开发建设管理、商业规划及招商、商业营运管理，受权项目使用万达广场品牌，两方依据项目开业后的租借净利润分红。 从实质上来看，万达仍旧是一个住所和商业综合发展的地产开发商，但城市综合体模式促使 了万达的飞快发展。依靠 “城市综合体”强盛的商业呼吁力，鉴于低地价、政府扶助、中心区 位、订单式招商等成系统的家产链整合优势，设计出了独具竞争力的以“资本流转动财产”的万达轻财产模式。 图：万达业务模式 印力模式：引入基金入股合作 万科印力在商业地产领域 “轻财产”的探究上则更为偏向于引入基金，入股合作，增补资本。 其向来偏向于学习新加坡凯德商用的“轻财产”模式，将房地产金融和商业地产发展密切联合，并借助REITs、私募基金等金融平台来达成租售并举。在财产成熟以后卖掉，进而实现财产的转动。在有关项目上，万科引入凯雷、麦格理等投资机构，共同参加有关项目的管理。 万科印力先期与汉威基金合作，共同开发了西溪印象城、宁波印象城、江阴新一城、马鞍山新一城等项目。后期则与凯雷基金达成合作，销售苏州印象城、杭州古墩印象城部分股权，追求退出，但在几年后从头回购。当前，印力所做的模式应当是跟国际比较接轨的（外国轻财产模式主要有两段，一是开发阶段，二是项目营运之退后出）。整体来看，固然印力仍有 存量物业暂未实现退出，但已经较为靠近外国的资管模式，主要问题仍是缺少REITs退出工具。 总结： 不论是美国的西蒙地产，仍是新加坡的凯德公司，在其轻财产化的过程中，型的地产基金均发挥着特别重要的作用。  REITs和