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某市招商城某商厦改扩建项目 可行性研究报告 1 一、项目总说明 （一）项目背景 1、 某招商城发展现状 某招商城是众所周知的“中国服装生产、批发名城”，商城内分设招商场、纺交 市场、八达市场、五金市场、小商品市场六大管理片区，拥有服装、针织品、布匹、 装饰面料、床上用品、小商品、鞋业、五金、电器等 29 家大型专业批发市场，为日 均20万人次的批发消费人流提供了丰富的商品，市场面积2.5平方公里，2004年交 易额达240亿元，名列全国亿元以上纺织品服装鞋帽商品市场销售额第七位。 近年来随着外地新兴市场的崛起，某招商城先天存在的布局欠合理、基础设施陈 旧、市场环境落后和名特优商品比例偏低以及外贸业务短腿等因素，严重制约着商城 的持续发展。 2004年开始，某招商城进入全面扩容、升级阶段，上海轻纺集团投资6.5亿元打 造某国际服装城；新建 12万平方米的小商品城、15万平方米的时装中心，总投资3 亿元；建筑面积达 11万平方米的九龙大市场（原万利小商品市场）改扩建工程也已 于2006年4月26 日开工。 2、本项目现状 （1）地理区位 某商厦位于某招商城的西南区域，西临招商南路连接市场227省道，北临招商城 第三停车场商城广场，南隔商城中路与仕德伟缝纫机城、国际服装城相望，人流、车 辆通行十分方便。由于紧靠二大停车场，拥有了招商城地区其他专业市场无法比拟的 2 市场公用配套资源—近600个车位。 （2）建筑形态 某商厦总建筑面积22317.7平方米；地下一层2075.90平方米；地上六层，其中 一-二层为床上用品市场和绒线市场，框架式结构，柱网跨距达10米以上，两层共计 11656.8平方米；三层以上为住宅，共计8585平方米。 某商厦总占地面积为14914.08平方米，其中现有住宅占地为3070.18平方米，市 场占地及空地面积为11843.9平方米，临街建筑延展长度达400多米。 （3）经营历史 某商厦由原某金穗房地产开发公司开发建设，一、二楼商铺出租经营，三楼以上 住宅房已全部出售。现由产权方委托江苏某管委会下属的招商城集团公司进行管理， 并由后者出租给两家商户。由于下列原因，该商厦目前经营景气度不高。 ① 楼梯装饰结构陈旧，该商厦内外立面装修已有10年之久，由于当时开发者对商业 物业开发经验不足，初期装修设计的理念为街区式批发市场，未按完全批发市场 的需求进行设计，这就造成了商厦内外功能组织较为零乱。 ② 经营模式落后，由于开发者及现时所有权人均缺乏商业物业管理经验，某商厦的 经营管理停留在简单的物业管理层面上，管理公司只提供保洁、保安服务，尚未 引进国际先进的商业物业管理技术，造成该商厦内以经营低档商品为主，不能体 现苏南地区强大的床上用品的设计、生产、消费能力。 3、本项目投资方 即将进行某商厦改、扩建工程的投资方为苏州同泰投资实业有限公司，是由三位 某较有实力的股东组成，三位股东在招商城均有 15年以上成功经验，他们还主持或 参股招商城多家大型商业物业的建设与改造，有着丰富的商业经验和客户资源。 3 （二）可行性研究报告编制的依据 本项目可行性研究是在本公司收集大量政府资料，派专人实地调查，走访批发商 家以及对床上用品、服装辅料产业研究的基础上编制而成的，并作了如下假设： 1、 本公司以协议方式取得某某商厦一、二层市场商铺房地产权及附着土地。 2、 本公司对某商厦的改扩建方案（详见本报告第五部分）将获得政府有关部门的批 准。 3、 本公司自筹资金及银行借入资金将按资金使用计划陆续到位。 4、 本项目实施期间商户疏散、回迁计划顺利实施。 5、 国家宏观经济政策不作重大调整。 二、项目概况 某市招商城某商厦改扩建项目包括以下几个分项目： 1、对现有某商厦整体改造，包括： （1） 外立面改造：包括一、二层市场部分及三层以上住宅部分的外立面均需进行改 造，目标定位为现代化商住（高