房地产开发经营与管理.pptxVIP

中国物业管理从业人员岗位培训;第一章 房地产投资概述; §1.房地产的种类和特性;一.房地产的种类;二.房地产特性;§2.房地产投资的形式与优缺点;一.房地产投资的形式;二.房地产投资的优缺点; 2.缺点 （1）投资数额大: 开发或置业均需几百万几千万 甚至数亿元人民币. 前期投资或首期付款20%也望 楼兴叹.故不是大众化的投资工具. （2）投资回收周期长:开发投资3一5年. 置业投资 少则8一10年,长则30一50年甚至60年.资金压力太长 （3）需要专门的知识经验: 要有开发商应具备的 素质和能力.还必须进行有效的专业化的物业管理. ;§3.房地产投资的风险与投资组合;二.房地产投资风险的种类; （3）资本价值风险：物业的资本价值，会随着收益率的变化而变化，房地产收益变化是复杂的，资本价值风险影响置业投资的收益，表现在估价误差，市场影响，政府法律金融政策影响，宏观经济形式影响，功能陈旧，通货膨胀，法律风险。 （4）比较风险：即机会成本风险，投资者将资金投入房地产后，就失去其他投资机会，也就失去其他机会可能带来的收益。 （5）时间风险：适当时间强调选择合适地点和物业类型，进行投资，使获得最大投资收益的同时，风险降至最低限度。 （6）持有期风险：与时间风险相关，影响项目收益的不确定因素越多，风险随持有期的延长而加大。; 2.第二种分类方式 （1）商业风险：置业投资经营的费用超过收益或销售利润的情况。 （2）利率风险：利率的变化会导致置业投资的损失。 （3）市场供求风险：房地产市场是地区性市场，可通过密切关注当地经济发展状况，细心使用投资分析结果，避免某些市场风险。 （4）购买力风险：由商品或服务价格上涨带来的风险。 （5）政策风险：国家税收政策变化带来的风险，可选择政府鼓励的有收益保证或有税收优惠政策的项目投资。 （6）或然损失风险：是由自然灾害引起的置业投资风险;三.风险对房地产投资者行为的影响;四.风险与投资组合;§4.考虑时间因素的资金等效值计算;一.资金的时间价值;二.利率与计息方式; 三.符号;四.复利计算公式与系数;五.名义利率与实际利率;名义???率与实际利率有下述关系: 1.计息周期一年则名义利率=实际利率,短于一年则实际利率名义利率 2.名义利率不能反映资金时间价值,只有实际利率才能反映. 3.名义利率越大,周期越短,差异越大.;六.例题 ;例一：某家庭预计在今后10年内的月收入为16000元，如果其中的30%可用于支付住房抵押贷款的月还款额，年贷款利率为12%，问该家庭有偿还能力的最大抵押贷款额是多少？ 解: （1）该家庭每月可用于支付抵押贷款的月还款额 A=16000X30%=4800元 （2）月贷款利率i=12%/12= 1% （3）计息周期数n=10X12=120个月 （4）该家庭有偿还能力的最大抵押贷款额： P =A（（1+ i）n –1）/i （1+i）n =4800（（1+1%）120–1）/1%（1+1%）120 = 33.46万 ;例二：某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值为25万元的住宅，如果该家庭首期付款为房价的30%，其余为在10年内按月等额偿还的抵押贷款，年贷款利率为15%。问月还款额为多少？如果该家庭25%的收入可以用来支付住房消费，问该家庭须月收入多少，才能购买上述住宅？ 解:（1）抵押贷款额Ｐ=25Ｘ70% =17.5（万元） （2）月贷款利率i =15%/12 =1.25%, 计息周期数n =10X12 =120个月 （3）月还款额A = P i （1+i）n / （（1+ i ）n –1） = 175000X1.25%（1+1.25%）120/ （（1+ 1.25 %）120 –1） =2823.4元 （4）该家庭欲购买上述住宅，其月收入须为 2823.4/0.25 =11293.4元 ;第二章 房地产开发的程序与管理;二. 房地产开发的主要程序 八个步骤：投资机会寻找；投资机会筛选；可行性研究；获取土地使用权；规划设计与方案报批；签署有关合作协议；施工建设与竣工验收；市场与物业管理 四个阶段：投资机会选择与决策分析；前期工作；建设阶段；租售阶段 ;三. 房地产开发过程的主要参与者 1.土地所有者或当前使用者 2.开发商 3.政府及政府机构 4.金