鹏欣南京夫子庙房地产项目定位报告 .pptxVIP

鹏欣南京夫子庙项目前期策划报告上海普润房地产顾问有限公司2004.5.31项目评估结论项目价格定位：住宅：6500-7000元/m2；办公楼：7500-8000元/m2；住宅低层商铺：15000元/m2.2.商业可行性评估结论：可行；3.商业分层价格策略：4.商业业态初步建议：5.本案开发策略：考虑到目前整个板块的供应稀少以及未来比较大的供应和竞争压力，宜尽早入市，找准目前市场的空白点和主打“时间差”。目录住宅篇1-20办公篇21-27商业篇28-43本项目项目概况地理位置：位于中华路、武康路交汇处。本案本案技术经济指标： 占地面积：26700M2 总建筑面积：129236M2项目性质： 综合性物业，整个项目涉及住宅、办公、商业三种物业类型。住宅用房篇该篇着重分析以下几个方面的问题：1.强相关板块分析； 1.1新街口板块； 1.2城东（龙蟠中路）板块；2.本案所在城南（夫子庙）板块分析；3.板块分析结论；4.市场比较法推算本案的价格。P1-431.强相关板块分析1.1新街口板块1.1.1板块印象南京市土地价值、地脉价值最高的地方，南京真正的市中心CBD核心区域；区域认知形象无论在南京市民当中，还是外来客源当中都较好，其区位价值得到全社会的公认，因此，整个板块高档、高品质的商业、商务、居住区的形象已经牢固树立。1.1.2区域配套周遍商业、金融、娱乐、休闲等设施最为齐全；公共交通、轨道交通、道路系统较为发达，板块外联能力最强；周遍生活机能、社会机能、环境机能等各个方面都较为成熟。1.1.3物业产品板块目前所开发的住宅物业类型由于受到市中心高昂的土地成本的驱动基本上以高层、小高层物业产品为主；楼盘品质基本上以高档物业的精品个案的形象出现，产品品质、物业管理等各个方面都较为优秀.P2-439、我们的市场行为主要的导向因素，第一个是市场需求的导向，第二个是技术进步的导向，第三大导向是竞争对手的行为导向。10、市场销售中最重要的字就是“问”。11、现今，每个人都在谈论着创意，坦白讲，我害怕我们会假创意之名犯下一切过失。12、在购买时，你可以用任何语言；但在销售时，你必须使用购买者的语言。13、He who seize the right moment, is the right man.谁把握机遇，谁就心想事成。14、市场营销观念：目标市场，顾客需求，协调市场营销，通过满足消费者需求来创造利润。15、我就像一个厨师，喜欢品尝食物。如果不好吃，我就不要它。16、我总是站在顾客的角度看待即将推出的产品或服务，因为我就是顾客。17、利人为利已的根基，市场营销上老是为自己着想，而不顾及到他人，他人也不会顾及你。1.1.4板块价格目前板块均价在8000-9000元/m2，部分楼盘的价格已经突破10000元/m2大关，主要以“金陵王府”、“金鼎湾”、“朗诗*熙园”等为代表；受高单价的影响，部分楼盘为降低总价，开发了部分小户型精装修酒店式公寓，这种属性在“金陵王府”、“朗诗*熙园”等楼盘都有反映。1.1.5销售去化市中心由于土地的紧缺性，大部分楼盘虽然价格高企，但销售去化普遍较好，去化率基本上在85%以上，剩余房源基本上为大面积跃层、复式房型以及景观朝向存在问题的房型；“金陵王府” 等顶级楼盘虽然尚未正式开盘，但由于其体量比较小，目前的预定情况较为良好；“金鼎湾” 作为南京一个最具知名的精装修高端物业其去化已经接近尾声。1.1.6目标客源南京整个市场包括高档住宅市场在内其投资客源占有一定的比重；本板块的客源主要以银行、政府等高级白领人士为主，在生活品位、生活质量的要求上相对较高；P3-431.1.7重点个案分析金鼎湾位置：建邺路与鼎新路交汇处开发商：南京市建邺房地产开发公司建筑面积：115000平方米绿化率：48%容积率：1.47主力户型及面积：3房2厅2卫 130-140m2物业建筑类型：小高层价格（元/m2）：9100-9800（含装修）入住时间：2004年底交通：80、41、43、82、35、100电话52332888周遍配套：紧邻城市中心商业区—新街口，配套极为完善。评价：该案为高品质精装修个案，在产品品质、物业管理等方面都比较优越。P4-43金陵王府位置：王府大街、秣陵路投资商、开发商：德盈集团、南京市建邺房地产开发公司规划设计：台湾李祖原设计师事务所建筑设计：南京市建筑设计研究院景观设计：新加坡柏景景观设计有限公司物业管理：南京金陵饭店物业管理有限责任公司营销代理： （香港）南京毅乔房产置业顾问有限公司主力户型及面积：3房2厅2卫 130-140m2物业建筑类型：小高层价格（元/m2）：10000左右入住时间：2004年底交通：80、41、43、82、35、100电话52332888周遍配套：紧邻城市