陶长高：中国房地产业如何实现可持续进展,其它公文 .docxVIP

PAGE PAGE 1 陶长高：中国房地产业如何实现可持续进展,其它公文 一、中国房地产业正面临着深刻变革 　　中国房地产业进展前景勿庸置疑，但随着政府关于土地、信贷各种政策规定的出台以及市场化的推动，房地产商资金压力会越来越大，高额的拍卖保证金和严格的付款要求迫使房地产企业由过去热衷的“关系竞争”快速进入到“资本竞争”的新阶段。因而，资本运作力气这个要素对房地产商来说就显得尤为重要。从美国等成熟房地产市场的阅历来看，当土地供应实现完全市场化之后，土地的转让价格将建立在对土地将来价值的预期基础之上。与此同时，土地交割以巨额土地转让金在短期内交付为前提，银行将不再向开发商放款以领取土地价款。结果是开放商将难以从低价囤积土地并高价卖出中猎取暴利，也难以借助银行信贷资金来玩“空手道”。如顺驰近几年进展特殊快速，从2002年的约16亿元销售回款，到2008年的40亿元、2008年的95亿元，再到2008年的预期目标190亿元。顺驰之所以进展如此快速就是由于其在开发时打了一个漂亮的时间差，以尽量少的资金启动项目并加快开发速度，次要依靠销售回款来掩盖全部的费用。很明显，随着土地制度、信贷政策等的不断完善，这种进展模式面临的困难将会越来越多。 　　因而，我们现在需要思考的是，在土地所带来的暴利时代结束之后、市场集中度不断提高的阶段中，房地产业可持续进展最为核心的要素是什么？我们晓得，房地产业是一个典型的资金密集型行业，其的进展离不开巨额资金的投入，这就准备了房地产业的进展离不开金融业的有效支持。然而，在不同时期金融业的支持方式是截然不同的。从成熟国家的进展历程来看，房地产业的进展经受了三个阶段。第一阶段以房地产开发为主。在这一阶段，开发商和投资商是一个主体，房地产的资金支持次要来自于银行，当房地产业进展到确定规模后，暴显露来的问题是开发商的实力有限，银行业的运营风险也在添加，进展遭到很大的制约。其次阶段是以房地产投资管理公司或房地产基金为核心的房地产投资为主。在这一阶段，开发商的分工开头细化，既有投资商、开发商，还有运营商、投资管理公司与基金等，房地产证券化现象比较普遍，资金量明显放大。而第三阶段则是房地产证券化为核心的阶段。证券化的结果使房地产变成了全民投资的产业，大量资金流向资本市场，再通过资本市场流向房地产市场。 　　而就当前中国的实际情况来看，目前还处于进展的第一阶段。全国房地产业银行信贷依靠水平在50%左右，并且部分大型城市开发商对银行信贷资金的依靠度已超过80%。中国这种房地产融资体系的缺陷集中表现在风险收益机制的不婚配。在我国现行融资体制下，房地产项目的全部流程几乎都离不开银行信贷的支持，开发资金的信贷依靠银行，物业抵押的信贷依靠银行，购方的消费信贷依靠银行，建筑企业垫付的工程资金还是依靠银行。银行可谓是“集万千风险于一身”。然而房地产业本身的巨额利益银行并不能享遭到，其中大部分照旧被开放商、运营商、中介商等瓜分。这样的一个融资体系势必会影响到我国房地产业的资金循环，从而导致我国房地产资金支持题词极为脆弱，最终影响到我国房地产业的可持续进展。例如，121号文件的出台，就将使得一半以上的房地产企业面临出局的危险。因而，房地产业要实现可持续进展，能否拥有本人的金融平台就显得至关重要了。而房地产基金的引入可以说是恰逢其时。 　　二、引入房地产基金，促进中国房地产业可持续进展 　　房地产基金是一种产业基金。通常，房地产基金是指通过发行基金受益凭证募集资金，交由专业投资管理机构运作，基金资产特地投资于房地产产业或项目，以猎取投资收益和资本增值的一种基金形态。它不同于一般的产业基金，房地产投资基金是特地用于房地产投资、开发、销售和消费等方面的投资基金，投资范围限于房地产领域，是集众多的分散资金于一体，同时接受专家运营、专业化管理的一种投资体制。其设立目的是集聚资金，分散风险，获得较高的规模收益，促进房地产业健康与可持续进展。在构成要素方面次要：发起人(即设立或拟设立基金的法人，可以是一个，也可以是多个)、运营人(即房地产基金的运营管理公司)、托管人(即基金的托管人，与证券投资基金一样，一般都为商业银行)。 　　从世界范围来看，房地产基金进展特殊快速。据标准普尔公司的统计，房地产基金在美国特别普遍。经过近40多年的进展，美国目前大约有300多只地产基金在运作之中，管理的资产总值超过3000亿美元，而且其中有近2/3在全国性的证券买卖所上市买卖。澳大利亚在地产基金的进展也特别活跃，自20世纪70年月澳洲开头引入第一只地产基金以来，目前有46家上市地产基金，其规模已占到当地股票市场总值的8%，总资产超过450亿澳元。在欧洲，房地产基金通常以投资者身份参股房地产项目，股份一般不超过30%，参股后再托付相关专业公司运营管理，因而独