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国内不动产登记错误的法律制度探究 本文 登记错误制度是物权法登记制度群中非常重要的一种制度，它承载了权利人在登记错误时有一个合理和合法的去维护自己权益的途径。我国物权法第二十一条确立了不动产登记错误制度：第一款规定当事人在何种情形下需要承担损害赔偿责任；第二款规定了登记机关登记错误的赔偿责任，并在承担责任后享有向造成登记错误人的追偿权。然而规定的过于粗糙，所以会在实践中造成诸多麻烦。本文在分析错误登记制度的基础上试图廓清这一条的适用主体，适用条件和法律后果，以求能助益于法律实践。 一、登记错误概述 （一）登记错误之基本含义 在不动产登记过程中，由于各种原因的存在，保证所有登记的完全正确性是不可能的。然而，何为登记错误，学者间却持不同意见。王泽鉴先生认为：“土地登记所以发生不正确，系原登记有无效和可撤销之原因。”［1］有学者指出，目前学界的通说认为：错误登记是指由于登记机关、当事人或者第三人的故意或过失导致登记簿上记载的权利与物权的实质状态不一致的情形，包括登记有误或者登记有遗漏。［2］实质上，笔者认为，登记错误是登记没有表明真实不动产物权的状况，在实质权利和登记权利间出现了不一致的情形。登记错误是一种已经发生的客观存在的现象，不能因为没有非法律责难的原因出现就否认其错误。既然出现错误就肯定有因为错误而受到损害的人，根据损害赔偿法“损害必以弥补”之原理，［3］必须有能够承担赔偿责任的组织或者个人。这才是错误登记的核心问题所在。 （二）登记错误的法律特征 前述我们简略讨论了登记错误的基本含义。然而基本含义只是抽象概括出了什么是登记错误，而没有廓清到底什么样的情形下才属于错误登记。笔者以为，登记错误的法律特征可以概括为：1.登记错误是一种客观的事实存在。无论原因行为如何，如果登记权利和事实权利存在冲突就说明登记出现了错误，不能因为错误之原因没有过错就否认错误的存在。所以说，登记错误首先是一种客观存在。2.登记错误是有原因的错误。虽然登记错误是一种客观存在的事实存在，但是这仅就登记错误本身而言。如果没有原因关系，何来错误的结果关系。所以登记错误是有其原因的。从主体的角度而言，造成错误的原因主要有三种：第一，登记机关的行为导致的登记错误；第二，登记当事人的行为造成的登记错误；第三，其他人的行为造成的登记错误。仔细分析，只要存在登记错误，原因行为概莫能出这三种主体的行为。3.登记错误造成的损害必须补偿。登记错误存在会给真实权利人造成损害。如果损害没有救济的途径或者无法得以救济，有错不纠不赔，那么将会造成登记丧失其公信力的基础。为了维护登记制度的公信力必须严格登记错误的责任机制，为因登记错误而受到损害的人提供救济机制，并修复真实登记状态的更正登记制度，而且在讨论登记错误之救济途径时，不仅要考虑外在于登记制度的救济途径，更要关注登记制度内部的救济途径。［4］总之，登记错误虽然是一种事实存在，但是上升到法律层面就必须遵守法律的规则。综合分析登记错误的法律特征可以看出登记错误行为应该是事实行为造成的损害赔偿的基础法律关系。 二、我国物权法关于登记错误的法律规定 （一）物权法第二十一条规定与相关法律法规的关系 我国物权法第二十一条是关于登记错误的一般规定：第一款规定了当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。该款规定主要是提请申请的当事人损害赔偿责任，而且以提供虚假材料为前提进行的申请登记。第二款规定了登记机关的损害赔偿责任，该条规定不以登记机关存在过错为前提，只要存在登记错误以及由此对他人造成了损害。从我国目前有关房屋登记的法律法规规定看：法律层面的主要有《城市房地产管理法》，属于法规、规章层次的有《城市私有房屋管理条例》、《城镇房屋所有权登记暂行办法》、《房屋产权产籍管理暂行办法》和《城市房地产权属登记管理办法》。这些法律法规和规章主要集中在城镇房地产，而不涉及乡村房地产。且这些规定侧重于行政管理，属于行政行为的范畴。在我国关于房地产登记行为的论述中，基于此也认定为不动产登记行为为管理行政行为。按照以前的法律规定，例如我国2001年修订的《城市房地产权属登记管理办法》第37条规定因登记机关工作人员过失导致登记不当，致使权利人受到经济损失的，登记机关对当事人的直接经济损失负赔偿责任。很容易可以看出，虽然登记机关要承担登记错误的责任，但是这种责任的归责原则采用了过错责任原则，［5］受害人要承担繁重的过失举证责任，且赔偿责任仅限于直接损失，往往把受害人推向举证不能而导致败诉，或者即使胜诉获得的赔偿也无法弥补损失的困难境地。而这种规定本身即违反了《民法通则》和《国家赔偿法》对于公务行为的归责原则。但是，因为法律的不统一导致该管理办