世联杭州市滨江区写字楼37号地块定位报告59复习进程.pptVIP

以高新产业为基础的新城发展历程;2003年出让土地 2004年出让土地 2005年出让土地 06-07年计划出让;江南大道;总部基地已知规划项目指标;;序号;中财投资大厦;市场化操作项目以中高档为主，开发企业多具备房地产开发经验;市场化操作企业为规避写字楼市场的激烈竞争，部分采用了商住楼、酒店式的形式;半市场化操作项目企业自用部分，剩余部分用于对外招租;自用项目物业主要以满足企业特殊需求量身定制;如何有效发挥项目灵活性强、资源好的优势，加强自身竞争力，是我们思考的关键性问题。但仅仅从数量级和档次来初步预判，未来区域纯办公楼竞争最为激烈，商务公寓、酒店式公寓相对轻松。;第一种策略：做市场的领导者;客户关注度分析，指导重点超越方向;形象力打造：拔高主体建筑高度，突破高度的同质重围，树立项目的标杆形象;三大支撑构筑顶级国际商务平台： 1.商务关系； 2.商务链接； 3.商务交流;第二种策略：做市场的补缺者;借势住宅，以变相的酒店和写字楼为载体，成为项目发展的一个突破点;案例总结及区域客户发展成熟度分析：;市场竞争策略：小步快跑，以优势资源立势;功能定位：3“S”;杭州市区小户型项目分布图;杭州小户型产品分类;杭州70年产权小户型典型楼盘特征总结;杭州50年商务公寓典型楼盘特点总结;杭州50年产权酒店式公寓（公寓）典型楼盘特点总结;对比小户型住宅、酒店式公寓和商住公寓特点总结出多项规律; 滨江现状及未来竞争图;市场分析小结;战略方向初判：以写字楼物业为主导形象下的市场竞争;方案比较 ;两种方案的本质区别：开发次序的不同及写字楼本体投入的不同;补缺者策略下项目开发次序;写字楼主楼单位面积配置说明;酒店式公寓户型面积：控制面积是项目的重要发力点;写字楼裙楼商业的类型选择受到多种因素的共同制约;本项目底层商业档次定位----打造高档产品，高形象入市;陌生区域商业成功的案例启示;酒店式公寓建议;酒店式公寓的类型;目前杭州市场上酒店式公寓大多采用完全销售的经营方式，避免后续经营风险;基于后期营销考虑，建议增加公共共享平台;目前杭州酒店式公寓均提供精装修，标准600-1500元/m2??等;本项目为提供优质物业服务的精装小户型公寓，不提供中央空调和24小时热水服务;杭州酒店式公寓配套;本项目酒店式公寓配套结合写字楼底商，增加一些亮点设施;建议降低层高至3m;酒店式公寓物业发展建议小结;商业建议;关于裙楼商业的一般规律总结;本项目商业定位：立足于滨江片区，部分物业辐射整个杭州;二、三家餐饮主力店，面积在300－1000m2之间；其余为小型店;商铺单元面积划分建议：除主力店需按照特制规范外，普通商铺考虑降低投资门槛，灵活组合面积;商业管理的模式共有两种：聘请商业管理公司管理或开发商自行管理;两种商业管理的模式优劣势比较;本项目属于陌生区商业，建议先持有或高价出售提供返租;租金及优惠建议;裙楼商业物业发展建议小结;?结束语