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最新 精品 Word 欢迎下载 可修改 XX项目 产品规划设计任务书 第一部分 项目定位分析 1、项目定位和产品定位 项目定位为：创新之城，节能生活，舒适朗雅，优越感受。 （1）创新之城：建造手段不同。从建筑技术与建材角度上引进一部分新概念、新设计，达到创新目的，提高产品卖点。争取用最低成本做出创新的产品，即符合南昌地产市场发展趋势，又符合南昌市消费水平，同时弥补市场空白点，做到生态住宅≠高价格。 （2）节能生活：设计理念不同。一般住宅以适用、耐久、经济、安全为设计的出发点，主要是为满足现行的标准、规范，开发商主要考虑建筑立面丰富点、小区绿化景观漂亮点，但对住宅内涵重视不够。而本项目真正地出发点在于考虑如何改善舒适性、声环境、室内空气质量、绿地生态效应等等，不仅重视“以人为本”，强调自然环境、物理环境等的舒适性、健康性，而且更重视“人与自然和谐共存”，真正打造一个可持续发展舒适人居空间。 （3） 舒适朗雅，优越感受：展现项目地块价值观，京东片区崛起指日可待。10分钟车程，恰到好处的距离，离尘不离城的地理位置，项目自有的商业，办公楼….处处与目前的CBD息息相映，北京东路作为连接项目跳动脉搏，把握着第一城与市中心的互动关系，体现项目本质上的舒适朗雅，展现项目居住生活非同一般的优越感受。? 产品定位：温暖的现代功能主义 （1）。温暖：采用丰富多彩的建筑材料，特别是亲人的材料如木、石、砖等，作为建筑立面构成的重要部分进行装饰处理。 （2）。现代：立面采用虚实对比，强调运用明快通透的现代表现手法来处理建筑之间的关系。 （3）。功能主义：强调产品的内在使用功能，实而不华，开大窗时进行遮阳处理，强调室内外空间的融合，要求建筑材料、设计手法贯穿一致，做到建筑设计的完美统一。 （注：本项目定位是项目设计中的指导原则，是项目规划设计中表达项目内涵的关键。） 2、项目分析 1）项目SWOT分析 优势（S）： A：地块升值前景大 B：毗邻城市东大门，地理位置优越，交通便利 C：项目文化底蕴丰厚 D：相对同板块大多数楼盘而言，更具有开发规模优势 E：小区周边的生活配套设施与医疗设施极尽完善，周边教育资源丰富，文化氛围浓厚 F：优越的休闲度假场所 G： 项目地块平整，内部绿化好 H：项目用地临街长，商业开发前景大 I、项目“创新”理念形成市场新鲜感 劣势（W）： A：项目所处板块房地产开发滞后，区域不成熟。 B：区域工业型特征明显，易于形成消费抗性。 C：地块邻近的安居小区将对本项目的形象产生一定的负面影响。 D：目前周边街区配套等设施落后，缺乏前期规划。 E：我公司首次涉猎房地产项目，在房地产领域缺以及消费者意识中乏品牌形象。 机会（O）： A：后推出的产品更为先进，可领先竞争对手。 B：京东做为最临近市区板块，开发用地日趋紧俏。 C：生活水平的提高，大大增强了房地产的消费能力。 D：城市建设步伐加快，拓宽了购房人群。 E：项目周边居住形态落后，为本项目的优质项目开发提供了机会。 F：项目一半被团购，易于造市，同时可形成口碑。 G：由于目前宏观政策的实施，造成需求积压。 H：商业氛围的烘托，为项目带来了良好的预期。 威胁（T）： A：国家加强对房地产的宏观调控，提高按揭贷款利率，在一定程度上增加了消费者购房后期成本。 B：国家七部委出台《关于做好稳定住房价格工作的意见》及南昌出台8项措施稳定房价，及契税等提高，造成市场处于磨合期。 C：消费者购房中仍有“羊群效应”存在。此为造成房市波动因素之一，大部分消费者缺乏对宏观政策的理性分析，仅仅臆断目前形式不好而保持观望状态，至于消费者何时能对政策理解度加深。直接关系到政策与市场的磨合期长短，以及市场景气度回升，需求量释放。 D：政府规划政策，将分流部分客户群。政府本着“东拓、南延、西进、北扩、中秀”原则，将南昌分三环逐层发展，上一阶段趋向于红谷滩的开发，近期侧重点则放在朝阳板块、城南板块基础生活设施配套，将分流部分客户群。 E：本项目周边竞争楼盘价格偏低，而土地出让价格走高。周遍较早开发的楼盘所拿地价相对目前土地市场便宜，因此在价格方面本项目不占优势，竞争对手的定价，直接威胁到本项目的利润最大化。 2）项目综合评价 A：从地段分析，引领地段价值回归，充分体现区位的优越性。 B：从品牌分析，营造企业和项目的新品牌，确立项目全新市场形象。 C：从产品分析，创造差异化产品形态、产品特色、服务体系。 D：从开发节奏分析，开发节奏宜“短、平、快”，控制价位，高举高打。 E：从销售时机分析，宜“以快制慢”。 3、目标客户定位 本项目面对的消费主体锁定在周边范围，结构为高校教师、医院医生、周边私营业主以及企业职工、新婚夫妇、企业白领、其它片区计划在南昌置业但难以承