项目商业物业运作报告.pdfVIP

中海【格林威治城】项目商业物业运作报告 中海【格林威治城】是一个集商业、住宅、商务公寓为一体的复合性地产项目，因商 业部分先期推出，在商业部分运作时要充分体现其项目的整体规模和文化优势。 商业地产成功运作，体现在两个大的方面：一是商业物业的成功销售；二是商业持续 旺场经营。商业物业的成功销售保证发展商开发利益，商业持续旺场经营利于项目的品牌 塑造和物业的升值，对后续物业的销售也有相当的促进作用。 要达到上述目的，商业物业的运作必须从四个方面销售、招商、商管、物管入手，形 成系统的运作思路。 商业项目的运作流程及关系示意： 成功销售 销 售 商业经营管理、物业管 管理模式支持 理 招 促进 商 条 件 成 支 商业项目 果 持 后续物业销 支 持 售、品牌塑造 促进 招 商 根据双方前期交流成果，以下从销售、招商、商管、物管阐述。 一、销售板块 1、 物业经营定位—— 明确物业租售情况 ※ 14 ＃、 15 ＃、 17 ＃1F 临街商业预留部分保留单位，作为其 2F 承租商家的门厅， 此部分商业暂不发售； ※ 14 ＃、 15 ＃、 17 ＃暂不作留存资产位置上的考虑，根据实际招商情况再行定夺； 2、 销售模式 针对投资者制定不同的销售模式以迎合不同的投资心里。投资自营的直接采用自 然销售模式；有的投资者对租金的要求比较理性，相对更看重收益的长期和稳定性， 物业的升值空间，则采用带租约销售，不承诺回报，通过招商引进品牌主力店实现销 售；有的投资者看重投资保障，则采用包租的形式销售；针对经营商家，有意向购买 但前期资金压力较大的，采取租转售形式，待经营旺场后再行购买。。。。。。 ※ 14 ＃、 15 ＃、 17 ＃以及 16 ＃、 18 ＃的 1F 非主力店位置所属商业按拟定的销售价 格采用自然销售，不带任何租约，业主可委托商旅公司招商； ※ 为了保障整个项目的规模档次，秩序化经营，有效避免后期杂乱经营状况，按照 商业规划的业态呈现良好的商业形象， 14 ＃、 15 ＃外街主力点所属物业必须采用 带租约销售。无论是投资自营还是委托租赁都必须符合预定的商业规划。在不承 诺租金回报和租金补贴保障措施情况下，招商必须要先行，在招商成功后再行销 售，否则业权分散后无法有效管理。 ※ 上述 2F 、3F 大部分商业均采用先租后带租约销售的形式，不贴补租金，转嫁租 约，不提供任何承诺保障，以品牌经营，长期稳定收益推广卖点； 带租约销售能为商家预先解决投资后，经营市场的风险，对物业的保值、增值有 一定的好处，有效地在商业业态分布