第五章成本法-精品课件 .pptxVIP

第五章 成本法;主 要 内 容; 成本法在房地产估价实践中具有广泛的应用价值，也取得了良好的效果。 1、成本法基本原理 成本法是求取估价对象在估价时点时的重新建造价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 成本法也可以说是以开发建造房地产所耗费的各项必要费用之和为依据，在加上正常的利润和应纳税金来确定估价对象房地产价格的一种估价方法。 所以，成本法这个概念中的“成本”，并不是人们通常所认为的成本，而是价格。 采用成本法??得的价格又通常被称为积算价格。 ;? 成本法的理论依据，从卖方的角度还看：是生产费用价值论，即房地产的价格是基于其“生产费用”，重在过去的投入。具体的讲，是卖方愿意接受的最低价格，不能低于他为开发建造该房地产已花费的代价，如果低于该代价，他就要亏本。 从买方角度看：是替代原理，即买方愿意支付的最高价格，不能高于他所预计的重新开发建造该房地产所需花费的代价，如果高于该代价，他还不如自己开发建造（或委托另外的人开发建造）。 由以上可见，一个是不低于开发建造已花费的代价，一个是不高于预计重新开发建造所需花费的代价，买卖双方可接受的共同点必然是等于正常的代价（包含正常的费用、税金和利润）。由此，我们就可以根据开发建造估价对象所需的正常费用、税金和利润之和来估算其价格。 ;? 只要是新近开发建造、计