090331盱眙万诚项目诊断报告改.pptx

万诚项目营销诊断报告;目录;居住类用地成交面积; 时间名称;区域市场及本项目周边的市场调研 经过调查，我们将盱城镇的房地产市场分为几个版块： 城北和经济开发区版块 城中版块 城南版块 下面对几个重要楼盘进行简要分析;城北和经济开发区版块;城北和经济开发区版块;东 城 名 都;城北区其他楼盘 ■四季华庭：一期接近尾盘，售价在2900元/㎡左右，该项目处金源北路和甘泉西路交汇处，生活配套设施相对便利，基本售完。 ■ 富顿中央·阳光城市：位于金源北路一号，售价在2600—3100元/㎡之间，该项目开始定位太高，现在又无法延续其定位，处于滞销状态。 ■ 金源花苑：商业销售价格在12000元/平米，住宅售价在2600左右，该项目地处繁华地段，生活配套便利，销售状况良好。 ■ 水岸凤凰城：售价在1700元/平米左右，一期房子已经封顶，销售状况一般。 ■ 深海豪庭：均价在2700左右，别墅楼盘，共8栋，处于滞销状态。 ;城中板块;城中板块;城中板块;城南板块;城南板块;价格分析;综合扫描—成交分析;楼市持续低迷、成交量大幅萎缩; 积压房源多，各楼盘去化不理想; 后续供应量大，短期内无法快速去化； 政府大量救市政策将潜在客户拉入持续观望的怪圈; 各楼盘推出各种优惠措施,多数楼盘成交量增加不明显; 总之—— 盱眙楼市仍在低谷中徘徊，形势不容乐观!;楼市诊断—楼市冰雪袭击盱眙;楼市诊断—楼市冰雪袭击盱眙;楼市诊断—四大危言殃及楼市;楼市诊断—四大危言殃及楼市;病愈预测—死扛房价必将雪崩;病愈预测—死扛房价必将雪崩;病愈预测—死扛房价必将雪崩;结论总结;世 纪 名 城;俪 水 家 园;找出病因----问诊万诚项目;找出病因----问诊万诚项目;找出病因----问诊万诚项目;以上原因只是一些浅表层面的原因, 其真实原因在于： 操作过程中对项目的挖掘不够深入,对产品性价比掌握不够，对案场的把控能力较弱,没有进行规范化的操作!;1、案场及工地现场重新包装—抓住“现场客户” 2、导视系统及广告牌完善—拦截“外围客户” 3、拓宽营销推广渠道—全方位锁定“目标客户” 4、强化公关、促销活动的推进—快速促成“客户成交” 5、重新整合楼???传播要点—刺激“客户的购买行为” 6、重整销售体系,加强现场管理—加强案场“客户逼定行为” 7、直销模式的改进 ;重新命名的原因: 一是无论在区域内或竞争对手中,项目形象已经形成 。在产品本质未改变的前提下,继续使用原名推广,只会浪费子弹。 二是重新使用推广名给市场一种全新的感觉,一种全新的冲击,将会达到事半功倍的效果。 三是有前例证明重新命名市场效果是明显的,推广名改变了楼盘的形象。;【展示攻略—形象围墙】;“城界界定”——大型广告光柱，体现大气魄;展示物： ——具有文化底蕴住宅-园林局部实物展示 ——特色模型 ——宣传片 ——3D动画演示 ——万诚品牌宣传;艺术化、格调化 品质化、气质化;销售培训：邀请酒店服务人员，定期针对业务员形象及服务进行培训；此外针对业务说辞及接待能力也将定期进行专业培训。 业务考核：初级上岗考核完成，定期进行业务、接待能力考核、表单标准化考核; 竞品对比说辞 销售流程细化 成交率提升 销售硬件优化建议 其他销售准备深化; 竞品对比说辞 销售流程细化 成交率提升 销售硬件优化建议 其他销售准备深化; 竞品对比说辞 销售流程细化 成交率提升 销售硬件优化建议 其他销售准备深化; 竞品对比说辞 销售流程细化 成交率提升 销售硬件优化建议;; 竞品对比说辞 销售流程细化 成交率提升 销售硬件优化建议;;【品牌策略】;【品牌构造】;围绕各种人物评选、地方评选、选美、选秀、大赛、排行榜、颁奖等评选活动来进行活动营销的媒体活动。;推广策略—新闻、活动营销;1、“扼守要道”——大型户外广告牌； 2、基于分流竞争对手客户的形象墙更新/调整/大型现场导示牌； 3、道旗、灯杆旗； 4、分展场，建议更改现有售楼处位置。;让盱眙新客站板块的声音继续维持，整合媒体、联合各发展商再次宣传片区价值；;让万诚的一举一动通过新闻的形式进入盱眙人的视线 新闻事件一：集团？周年，集团盱眙？周年 新闻事件三：各类公益、商业活动进展 新闻事件三：万诚会小主人夏令营 新闻事件四：与学校联合设置奖学金 新闻事件五：项目工程进度;举办各类体验活动，形成活动专场，聚集销售中心人气 攻略一：举办万诚龙虾节 攻略二：举办万诚城样板间体验日 攻略三：举办万诚会员访谈;文化品鉴;攻略一：分期推出样板房，保持销售热度 攻略二：请名家设计主题样板房，提倡万诚城市生活方式 攻略三：推出万诚主人样板房，邀请来访客户做客;攻略一：短信提示来电客户到访线路，注意交通安全 攻略二：定期短信提示会员及针对区域客户天气变化，注意身