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城市综合体成本控制路径探讨 摘要：在秉持可持续发展理论的基础上探究城市综合体建设项目的全寿命周期的成本控制，分阶段对城市综合体的成本控制进行了分析研究，并就各阶段的成本控制提出了具体措施。把可持续发展思想运用于各阶段，全面考虑成本问题，在决策阶段，综合考虑社会效益和经济效益，论证项目的可行性，在设计阶段充分尽量使用新技术使用可再生资源，在实施阶段，控制成本的同时减少对环境的污染，在运营阶段，把循环利用以及节约概念进行充分利用。 关键词：城市综合体；可持续发展；全寿命周期；成本控制 １基于可持续发展理论对城市综合体项目全寿命周期成本控制的重要性 随着社会经济的快速发展和人们的生活水平不断提高，全球正在面临着严重的环境污染和资源短缺的问题。为了解决这一问题，对以低能耗、低污染为基础的和自然环境和谐相处的可持续发展理论越来越被人们所认可和重视。对于城市综合体来说，其本身就是一个巨大的消费者，它的开发建设将会给我们赖以生存的自然环境带来不同程度的负面影响。传统的建设项目在为人民提供基本功能作用的同时，占据、毁坏土地，过度地消耗资源，产生大量对环境造成严重污染的建筑垃圾，而且还不能够自我维持和更新。所以将可持续发展理念运用于对城市综合体的开发对节约资源、保护环境、保障基本功能、促进城市的城市综合项目的转型具有重要意义。对于以营利为目的的开发商来说，可持续发展项目的设计和建造成本增加了但是短期效益不明显，他们不能从长远的角度来看待问题，从而导致很多项目只侧重技术、环境和经济分析，而不能从全面的、系统的角度来考虑，不能够很好的处理项目的可持续发展问题。结果使得许多项目不能长久有效地持续运行从而给社会和环境带来众多遗留问题，给社会、政府或者使用者增加负担。传统的成本控制只关注城市综合体项目的建设阶段的成本，而对其运营阶段的成本控制视而不见，导致其成功率较低、资源浪费严重并且对周围环境造成了巨大的影响，不符合可持续发展要求，导致许多城市综合体项目由于资金链断裂、成本超支、项目亏损等原因而形成了“烂尾楼”，或者在运营阶段由于能耗太大、成本太高等原因而无法运营下去。而基于可持续发展理论的城市综合体建设项目虽然在初期的设计和建造成本可能小幅增加，但是在后期其运营使用成本可能会呈大幅降低趋势［３］。从长期看，将达到较好的经济效益和高投资回报率。所以，基于可持续发展理论对城市综合体的全寿命周期进行成本控制，通过对城市综合体全寿命周期内的各个阶段进行分析并且系统的实施成本控制措施。从全寿命周期来审视城市综合体项目的成本控制工作，综合考虑建设项目的全部成本，将实现城市综合体项目在全寿命周期内资源消耗最低和经济效益最大。 ２基于可持续发展的全寿命周期城市综合体 的成本控制具体内容基于可持续发展理论的全寿命周期成本控制是从项目的整个寿命周期从可持续发展的角度去考虑项目的成本问题，覆盖了项目的整个寿命周期，考虑的时间更长也更加的合理，考虑的方面也更加周全。其要求人们要全面地考虑项目的建造、运营和维护成本，进行全面地成本控制，保证城市综合体项目的可持续发展。现分阶段讨论城市综合体的具体成本控制措施。 ２．１城市综合体在决策阶段的成本控制 ２．１．１方案选择 在可持续综合体项目设计之前，对综合体项目进行充分的现场调查后，运用一定的数学工具对拟建综合体项目进行投资估算，为设计单位和设计方案的选择及衡量设计方案的经济合理性和成本控制提供重要依据。在进行方案选择时可以进行多目标比选，对整个综合体项目的全生命周期的经济成本、社会成本和环境成本进行有效的规划。运用定性分析法、运筹学优选法、专家系统优选法等方法，秉着整体完备性原则、客观性原则、科学性原则、可操作性原则、层次性原则、可持续性等原则对方案进行比选。 ２．１．２功能定位 对所在地的基地进行调研，分析周边的交通、生态、文化等环境，从中寻找对综合体开发的有利因素，并且分析其将来的发展趋势，结合各方面专家对城市综合体功能定位的分析，对影响其项目功能定位的因素进行系统的、具体的分析。可以采用模糊综合评价方法和层次分析法相结合，通过科学的评价来确定最优的功能定位方案。其次，在确定了其功能定位模式以后需要进一步准确的进行内部子功能分析，确定功能的配比，对城市综合体的功能定位做更为明确的细化。在功能定位的基础上，进一步深化，明确功能业态的详细配比和开发规模。对各种物业的市场状况进行考察，通过科学的计算来确定适宜的开发规模。最后，结合总体功能定位模式和子功能系统规模的分析，对综合体的功能定位进行调整和优化。 ２．１．３选址定位 应尊重原来的生态环境对场地的资源和能源进行充分利用，减少各种对环境产生不合理影