上街房地产市场概况研究分析.pptx

上街房地产市场概况研究分析目录一、上街土地市场分析上街土地市场2011-2012.3成交分析项目区域楼盘分布及价格区间调查重点参考项目调查分析市场产品投放结构分析市场销售速度分析市场竞争态势分析二、上街房地产市场分析项目地块区位和面貌分析项目定位依据和档次项目开发战略定位二、项目定位分析壹：上街土地市场分析2011-2012.3上街土地出让分析上街新城区出让土地未来可投放总建面积是105.2万㎡。本案939亩，16万/亩，楼面地价156元/㎡24亩，16万/亩，楼面地价165元/㎡2011-2012.3上街土地出让分析85亩，32万/亩，楼面地价164元/㎡119亩，92万/亩，楼面地价585元/㎡〈40万/亩40－50万/亩〉50万/亩10亩，31万/亩，楼面地价229元/㎡238亩，42万/亩，楼面地价208元/㎡46亩，60万/亩，楼面地价229元/㎡16亩，42万/亩，楼面地价212元/㎡68亩，44万/亩，楼面地价296元/㎡15亩，61万/亩，楼面地价102元/㎡20亩，40万/亩，楼面地价202元/㎡112亩，53万/亩，楼面地价261元/㎡69亩，39万/亩，楼面地价196元/㎡84亩，49万/亩，楼面地价247元/㎡本案85亩，39万/亩，楼面地价235元/㎡45亩，49万/亩，楼面地价245元/㎡78亩，43万/亩，楼面地价213元/㎡市区出让土地未来可投放总建面积是229万㎡。2011-2012.3上街土地出让分析总结开发热点：从市场土地出让量体分布来看，市区依然是未来房地产开发热点，未来可投放市场量体有229万㎡，上街新城区只有105.2万㎡。竞争压力：未来市区和新城区可投放量体一共是334.2万㎡，可开发建筑体量大，且市区项目分布密集，竞争激烈。土地成本：上街市区的土地成交金额多集中在40-50万元/亩，有三块位于老城区的土地成交价格较高，在53万元-92万元/亩。本案土地的成本在43-49万元/亩，处于市场主流价格段内。贰：上街房地产市场分析上街楼盘分布及价格区间调查翡翠城高层3700龙吟世家电梯洋房、小高、高层未售单位：元/㎡德宝城墅退台洋房3700溪畔美域联排、洋房小高、高层未售乐福国际小高、高层3600亚星江南小镇洋房5000建业森林半岛电梯多层4500理想城多层、高层多层4200高层3600本案上街重点个案分析综述楼盘概况：目前市场在售项目较少，并多集中在许昌路与金华路沿线。楼盘形态：建筑形态多样，涵盖退台洋房、电梯洋房，小高层、高层和联排别墅，其中以高层为主。楼盘产品：三房为主，面积分布在100-160㎡，集中分布在110-130㎡，但小面积三房去化率较高。楼盘价格：市场高层均价在3600-3700元/㎡，德宝城墅的退台洋房价格在3700，建业森林半岛及亚星江南小镇的洋房价格在5000元/㎡左右，别墅在15000元/㎡。楼盘客层：主要为以周边县市客户为主，及部分巩义客户。来人来电量：目前市场在售项目日均来访量在5-6组左右。楼盘规划：目前市场以亚星江南小镇及建业森林半岛项目为代表整体定位较为高端，多数项目社区规划合理，并含有水系景观。购房热度：自2011年10月份开始市场热度急剧下滑，客户观望情节较重，但年后整体市场开始回暖，多数项目日均来访量在5-6组客户左右。建业森林半岛二期概况位置许昌路与金华路交汇处总建面（万㎡）20建筑形态二期电梯多层开盘时间2011年8月均价（元/㎡）4500，一层带花园5200主力投放产品三房 129、139㎡ 四房174㎡备注建业在上街区半岛系列产品，社区周边环境较好，地段优势明显，二期产品以电梯多层，产品面积设定适中，加上建业品牌效应，整体销售情况较好。现二期尾盘。二期电梯多层本案亚星江南小镇概况位置许昌路与淮阳路交汇处总建面（万㎡）60建筑形态三期在售退台洋房开盘时间2011年12月均价（元/㎡）5000，一层带花园6000主力投放产品三房136、155㎡备注亚星大盘，项目坐落在1.6公里的地貌公园之上，坐拥17万平米A级园林景观社区，环境优美，目前在售3期退台洋房，整体销售情况好。三期本案溪畔美域概况位置许昌路与金屏路交汇处总建面（万㎡）8.5建筑形态洋房、小高，高层开盘时间预计2012年6月均价（元/㎡）无主力投放产品二房87㎡，三房105㎡备注新项目，地段优势较好，正对左照沟公园，背面紧邻区政府、文化宫、文化广场，周边氛围浓厚，配套齐全，现阶段前期推广。本案理想城二期概况位置许昌路与金华路交汇处向西100米总建面（万㎡）36建筑形态现售电梯多层开盘时间2011年5均价（元/㎡）高层3600，多层4200主力投放产品三房120、138㎡备注项目毗邻人民广场、左照园林公园、大型娱乐广场、青少年活动中心、上街图书馆、区重点幼儿园，现一期成型，部分入住，区