XXXX潍坊水木清华策划报告.pptx

寿光市水木清华项目营销策划报告目录[Ⅰ市场篇]A市场分析/ B竞争分析[Ⅱ定位篇]C项目SWOT分析/D项目定位[Ⅲ营销篇]E营销推广/F形象调性本案营销思维导图：宏观分析基地价值分析市场分析项目定位整体营销思路项目销售策划及执行项目包装策划及执行[Ⅰ市场篇]胜者，得算者多矣！A 市场分析1/调控分析2/寿光房产现状及预测1.1/国家宏观调控，调控了什么？上调存款准备金率： 2011年1月20日，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点.此次上调之后，大型金融机构存款准备金率已达到19%，再创历史新高，而部分被实行差别存款准备金率的金融机构则要执行20%的标准。中小金融机构的存款准备金率上调后，也将高达15.5%。 同日，新国八条出台：其中重要的5个方面是： 1.个人购房不满5年，营业税按销售价全额征收； 2 .二套房贷首付提至六成，贷款利率不低于基准利率的1.1倍； 3 .省会城市户籍家庭第三套房停购，非户籍家庭第二套房停购； 4 .各地今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量 5 .各城市人民政府要合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于2011年一季度向社会公布。在上述方针大政下，各地市相继出台了相关措施，如：元月28日上海重庆房产税试点开征元月30日山东青岛实施限购令；3月7日，山东济南实施限购令。2月8日（正月初六）央行再次加息在未来5年，全国将有3600万套保障房供应市场，而潍坊全市在2011年将增添25426套保障房（摘自《齐鲁晚报*今日潍坊》3月7日四）……政策动向1.2/调控的影响力打击投机性囤房购房，加大保障房供应量，进而有效抑制房价，以解决民生问题。 ——这是国家宏观调控的主要目的。 可以预测，未来2—3年寿光市场将会出现如下变化：地方政府行政干预力度进一步增强！使得部分投资性客群退出房市，也会使得部分刚需群体再次进入持币观望状态！客源竞争更加激烈！项目营销难度进一步增大！开发及营销理念进一步更新、对营销人员/团队的专业性要求进一步增加！开发商的专业性、资金实力、政府公关能力面临更大的考验！部分小型开发商会因资金短缺或拿不到合适地块，而退出房地产开发！央行还会在2011年进一步加息、宏观大政进一步从紧！在2011年，上半年会是销售较好的季节，而下半年随着各项政策的落地执行，销售趋缓。1.3/本地状况寿光经济有不同于其他城市经济的特殊地方：寿光本身区域位置良好，海路及陆路交通十分发达；是全国百强县之一更是全国知名的 蔬菜之乡，多年蔬菜种植及销售，为当地乡镇居民积累的大量原始财富，不少乡镇居民比市区居民更为富有，这和其他县市是相当不同的。随着黄河三角洲上升为国家战略，寿光作为黄三角经济区内城市之一，辐射带动作用极大！最近新出台的《关于加快推进新型城镇化工作的通知》中，在未来5年，寿光将发展成为50万人口以上的大城市，这就为寿光的进一步大发展拓宽了道路……寿光房地产起步较晚，现正处于上升期；象中南地产等项目的强势进驻、大量开发，进一步调动了当地居民购房的积极性与主动性。环绕市区的周边乡镇经济基础十分发达，如：洛城、孙家集、稻田等，在这些乡镇上也涌现出了大量个体经营商户，从事农副产品、轮胎等化工产品经营，这部分人有着极强的经济基础，更有着在市区购房的强烈愿望。我们再进一步来看寿光的房地产市场——在售项目风格迥异、卖点突出： 像北大领世郡、中南城市经典、晨鸣威尼斯小镇、左岸绿洲等，居住理念新颖，社区规划环境较好；其中，以中南地产为代表的四大项目：中南世纪城、城市经典、香堤雅苑、世纪星城（位于弥河东岸，建筑面积约110万平方米），无论在区域位置、开发企业品牌、开发理念、建筑品质、项目形象等各方面，表现尤为抢眼！而细分开来，同样是别墅项目的左岸绿洲项目与威尼斯小镇也表现不同，前者是地中海风格，而后者则重点打造意大利风格；在2011年下半年即将动工的中南世纪星城项目（弥河东岸）则继续延续中南世纪城的西班牙风格。同时，在社区内配套设施上，也越来越完善、越来越高端，如： ——中南城市经典：西班牙风格，设计有八角窗，安装塑钢中空玻璃；采用无压式供水系统，智能门禁系统，住户报警系统，彩色互联网可视对讲系统，闭路电视监控系统，离线电子巡更系统，背景音乐系统封闭式的物业管理服务，24小时摄像监控。 ——左岸绿洲：窗户为隔热断桥窗，水源热泵制冷供暖，太阳能一体化，安装雨水收集利用等环保系统，周界报警系统，住户报警系统，电子巡更、闭路监控系统，以及安装楼宇对讲门。 ——北大领世郡：引入家园服务网；温泉入户，温泉地热采暖；安装雨水收集系统，小区电脑网络系统，水电远程抄表系统，直线电话通讯系统，防盗报警系统，水源热泵系统（高层）；玻璃为隔热断桥中空玻璃，安装壁挂式太阳能，楼体外立面采用干挂石材及柔性