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金地名郡营销策略报告
;代言世界顶级都市生活Home as Hotel;目录导航
CONTENTS NAVIGATION;一、项目盘点;区位现状;项目规划;主要经济技术指标
总建筑面积90029㎡,其中:
计容积率建筑面积:71011㎡,其中:
住宅建筑面积:55479㎡
商业建筑面积:14832㎡
会所建筑面积:600㎡
其他建筑面积:100㎡
容积率:4.8
绿地率:10%
建筑形式:超高层
户型配比:;本体界定;二、认识目标;目标;二、市场大势及竞争研判;2010年下半年,市场不容乐观
房价持续上涨,中央调控房地产过快上涨的力度加大
通涨预期大,通货膨胀严格控制的一年
人民币持续升值的一年
外资进入严控的一年;房地产未来走势预判
① 短期来看,今年下半年乃至明年上半年房地产,呈如下特点:由价升量跌逐渐到价跌量跌,未来将出现价跌量升;
② 中期来看,中国人口红利和城市化进程,需求依然强劲,供给洼地使房价上涨得以继续维持。
③ 长期来看,房地产市场可能经历缓速区,但未来几年大的上升趋势不会改变。;时间;高端市场定义;武汉高端项目年消化量在42-100万方,其中二类高端及以上项目占高端项目的成交主体。;2006年-2010年5月武汉一类高端项目消化情况;2006年-2010年5月武汉二类高端项目消化情况;2006年-2010年5月武汉三类高端项目消化情况;按照以往销售量,预测未来两年武汉高端项目年均供应量约在120万方左右,其中二类高端体量最大,三类高端体量最小。;一类高端项目分布;2010年-2012年武汉一类高端项目供应情况预计;二类高端项目分布;2010-2012年二类高端项目平均每年入市量在53万平米。;三类高端项目分布;2010年-2012年武汉三类高端项目供应情况预计;从未来供需看,预计2011-2012年销售的金地名郡项目,目前“一类高端”的定位是合适的,能够较好的规避2011-2012年二类高端市场可能存在的市场风险。;2010年-2012年武汉高端项目供应量分析;2010年-2012年武汉高端项目需求分析;四、竞争策略;2.1竞争范围扫描
;美联五福路项目;华润橡树湾/19万/高层;2011年四季度-2012年四季度武汉在售和新入市高端项目约101.5万,共计8482余套。
其中,在售项目63.5万㎡,约5033套,新入市项目38万㎡,约3449套。;2.2竞争对手锁定
;主要竞争项目锁定;2.3竞争分析;产品细分下竞争分析;项目名;两房产品细致对比;三房产品细致对比;其他产品竞争分析;资源配套对比分析;配套;竞争分析;2.4竞争策略
;;竞争策略:打造稀缺 自主定义评价标准。
形象上的领导者,策略上的挑战者。
颠覆原有价值体系,改变游戏规则,自我发力,打造极至,建立新的物业类型,自主定义评价标准。;竞争,因稀缺,而无界限……;五、价值主张;凭何竞争?;全国高端项目案例研究1
寻找与本项目在“没有景观资源支撑条件下”的高端项目案例价值提升模式进行借鉴与参考。;深圳华润幸福里
三栋49层的超高层住宅组成
主要依托
商业(万象城)
装修
酒店式服务(君悦酒店物业管理服务);武汉 晋合世家
三栋29层高层
主要依托
装修(精装成品房)
地暖;成都正成·凌俊
45层、47层超高层住宅
主要依托
附加面积赠送 ;无锡茂业城
3栋44层超高层
主要依托
商业(茂业百货)
装修
酒店式管理(万豪国际酒店 )
偷面积(主要特色入户花园,入户花园算一半面积) ;项目;成功案例选取选择:
城市高尚住宅
实现快速销售
在区域平台价格基础之上实现营销溢价
成功塑造/提升项目(开发商)品牌;位置;;位置;;位置;;项目;寻找“与众不同”的金地名郡——项目核心优势界定;;会所系统;长期以来,推动社会政治、经济、文化全部进步的是什么?
决定建筑的风格、材料、技术甚至思想内涵的是什么?
我们营造的产品、品质、气质最终的决定取决于什么?
当前市场上以自然资源、产品打天下的营销传播手法是唯一标准吗?
最后,谁真正决定着品牌价值和市场(社会)导向?
我们的观点是:人。
简单地说,空间功能的设置和思考,是以人的意志为基础的,也是为人服务的。
决定项目价值的,不是单一方面的产品、地段…而是“均稀缺性”价值,也是购买人群的价值和价值观。
什么人会为这些物业买单?;客户定位:城市动物.财富新贵;消费行为特征:客户经常入住顶级酒店,强调酒店的服务、品牌、安全性等; ; 消费行为特征 :喜欢的汽车品牌:宝马〉奔驰〉奥迪;
客户喜欢的手表品牌:劳力士〉欧米茄〉江诗丹顿;
客户喜欢的服装品牌:路易威登〉夏
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