XXXX年4月九江奥园青年路与德化路交界地块规划与营销策略提报94P.pptx

九江奥园青年路与德化路交界地块 规划与营销策略提报 2010年4月（初案）;本次招标提报要求： 市场、品牌、规划、产品、定位、营销及推广等内容，涉及面较广。 事实上，一份报告，一次提报是不可能解决所有问题。 因此，本次提报的核心内容： 项目整体开发战略之建议与整合营销推广策略之思考。;CHAPTER 1. 项目整体开发战略之建议 ;善奕者谋势 ;PART 1. 市场大势研判;1、市场态势 —— 痛，并快乐着！;4月国11条的下达后，楼市出现堪比玉树地震般的震荡——特别在一、二线城市，不仅成交出现大面积下滑，更使市场蒙上一层浓厚的观望情绪。;以我们近期对九江及江西其他三、四线城市跟踪调查显示，政策相对于三、四线城市成交量下跌，更多是由于消费过程问题引起暂时性的效应，如：办理贷款、户型选择等问题，却未影响到区域楼市价格。 三、四线城市楼市消费架构所决定：硬性需求占主导。;综上所述， 对于九江整体楼市氛围及发展态势， 我们抱以较乐观的态度。 正确的项目战略规划与营销策略及手段， 顺势而为，是完全有可能引爆九江市场。;2、市场格局 ——三国鼎立 ！;八里湖 板块;【浔阳板块】 九江老城区，土地资源日渐稀缺 【八里湖板块】 未来新城市中心，政府重点打造区域（其中，开发区定位为九江CBD区，类似南昌红谷滩） 【庐山板块】 未来城市生态人居中心，政府重点打造区域;两大板块（八里湖与庐山）虽同为九江政府重点打造区域 ;原因1.——规划力度不平衡 目前九江市政府政策导向及建设力度倾向于八里湖板块，加之庐山板块长久以来为九江自然村落聚集点，导致以现阶段的发展来看，其价值远未及八里湖板块。;关键在于： 由谁来引领（引爆），大家一起来做大蛋糕！;因此，站在品牌战略角度思考：;品牌源脉;引领市场的表现是占据消费受众内心地位与切实需求。 才能进而达到最终结果：将中体品牌优势转化为 市场胜势！;PART 2. 消费需求剖析;市调数据分析 （具体报告详见附件）;消费解读： 两年半内有购房意向的比例，累计达35％，反映出九江市民对住房的潜在需求很高，市场相对乐观。;户型意向;住宅类型意向;归纳一下;;;;启示：;;PART 3. 价值最大化;整体控规上存在很大难度！ 项目地块位于庐山板块的十里区，与九江其他板块不同的是，该区域地貌无大面积水系，以坡地地形为主。 项目地块南高北低，东高西低，最大地势落差20米左右，与主干道的地势落差约9米左右。;?;整体控规核心思路;项目整体控规构想;坡地布局概念示意;【规划设计概念释义】 考虑每个落差点之间，如何将产品与园林做有机的结合 比如说，水系将在架空层中得以引进，坡地公共楼梯如何设置曲折等;项目整体控规释义;项目整体控规释义;项目整体控规释义;项目整体控规释义;项目整体控规释义;项目整体组团示意;规划草案面积评估;多层产品风格示意A （主推方案）;;;;多层产品风格示意B （辅推方案）;;小高层产品风格示意;;酒店式公寓产品风格示意;;产品其他附加值建议;小品设计概念示意;园林细节概念示意;泳池与大水系概念示意;儿童游乐概念示意;多功能运动休闲娱乐会所概念示意;3G智能社区控制系统配置;·多层洋房》别墅标准》坡地花园洋房 ·高层建筑》上层生活》云中漫步 ·均好景观》通透空间》生态关怀 ·中小户型》亲和人居》惬意生活 ·3G智能化管理》高端物业》品质建筑 ………………;能够支持更高的产品价位；（价位持续拉高的销售保证） 品牌资产值能够提高更多成长及品牌延伸的机会；（支持产品的陆续登场） 品牌资产越高，面对竞争的反应空间及时间越大；（竞争手段后发先至） 更能影响新消费者及留住旧消费者；（销售态势的保证） 一个知名的品牌有更强的忠诚性，能够给予消费者购买的理由及使用后更易达到的满意。（真正的品牌附加值）;CHAPTER 2. 整合营销推广策略之思考 ;营销推广定位方向分析;23万㎡生态巨作 · 首创缓坡园林 · 手工洋房;案名及核心推广语建议;备选案名;【品牌血统论】 世界的中体奥园 人文精神 // 江西五年跨越 品牌再升级 【地段价值论】 坐镇城市中央生活区核心 // 近邻城市繁华 坐享成熟配套 【产品精神论】 用别墅的标准造一座洋房 // 100%低密度生态居住社区 一米退台 空间手工打造 // 百个细节缔造别墅级生活 【风格创新论】 自然生长的德式简约建筑 // 20米落差的情景式缓坡园林 移步异景的下沉庭院生活 // 水韵布景还原九江居住原意;SHOW TIME ——VIS;VIS主推创意表现;速度;【项目意识认知】 地势——坡地——等高线;辅助图形设计;;;;;;;VIS辅推创意表现;;;SHOW TIME —— 形象创意;品牌篇 历史总是在重演，引领或者跟随 全国16个省、4个直辖市，49个项目，