XXXX1016物业管理实务1.pptx

全国物业管理师执业资格;考 试 题 型;分 数 分 布;第一章 物业管理企业的设立和组织机构;第一节 概 述;一、物业服务企业的概念 依法成立、专门资质、独立法人 二、特征 独立法人、服务企业、一定的公共管理职能 三、物业服务企业分类;第二节 物业管理企业的设立;一、工商注册登记 二、资质审批及管理 1、资质条件（2006年已考过出资额，未考管理规模和人员条件） 2、申报资料 3、资质管理 管理部门：房地产行政管理部门 管理内容：资质条件、履行合同、市场???用 管理作用：规范企业行为、维护市场秩序、提高物业管理和服务水平。 ;第三节 物业管理企业的组织形式与机构设置;一、企业组织形式 1、直线式 特点、优点、缺点（教材P6-7） 2、直线职能式 定义、 特点、优点、缺点（教材P7-8） 3、事业部制（教材P8） 适用范围、特点、优点、缺点 4、矩阵制（教材P8-9） 特点、优点、缺点 二、企业组织机构设置的影响因素 企业战略考虑、外部环境、技术、组织规模及所处阶段 三、企业机构设置要求 考虑规模任务、统一领导分层管理、分工协作、精干高效灵活 四、物业服务企业的职能机构及其职责（教材P10-12）;第二章 物业管理招标投标 ;第一节 物业管理招标投标的内容与形式;一、物业管理招投标的概念 1、物业管理招标 概念（教材P13） 招标主体：建设单位（前期）、业主、物业产权人（实际也是业主） 2、物业管理投标 概念（教材P14） 投标主体：物业企业、专业化公司 二、物业管理招标类型 1、按物业类型划分——住宅与非住宅的物业服务招标 2、按项目服务内容的实施划分——整体物业服务、单项服务、分阶段项目的物业服务招标。 3、按招标主体的类型划分——建设单位招标、物业产权所有人招标。 4、按服务方式划分——物业管理服务与咨询服务招标。;三、物业管理招投标特点 综合性、差异性、行业特殊性 四、物业管理招标方式 公开——公共媒介发布招标公告 邀请——预先选择、直接邀请 五、物业管理招标内容 1、早期介入和前期物业管理招标内容（注意：教材与《前期物业管理招标投标管理暂行办法》第十条不符） 早期介入的划分（教材P16） 2、常规物业管理招标 （教材P17） 3、管理方式的确定（教材P17-18）;第二节 物业管理招标投标的策划与实施;一、物业管理招投标的基本要求与原则 1、基本要求 ① 按照法律法规进行 ②充分考虑市场因素 ③考虑项目特点 ④明确程序与时间 2、基本原则 ①不得以不合理条件限制或排斥、歧视、提出过高要求 ②公正对待投标人 ③信息公开 ④严格按程序和法律法规进行; 二、物业管理招标的条件与程序 1、招标条件 ① 招标主体条件 招标主体为业主——业主大会授权 招标主体为建设单位——符合《前期物业管理招标投标管理暂行办法》的规定 。 招标项目为重点基础设施或公用事业物业——产权部门授权 ② 规定必须招标的项目——新建、具有一定规模的住宅小区且投标人数大于3。 ③ 自行招标与代理招标的条件（教材P19-20） 2、招标程序（教材P20-24） 3、招标文件内容（教材P21） ; 三、投标条件、程序与策略 1、投标条件：应当具有相应的物业管理企业资质和招标文件要求的其他条件。（《前期物业管理招标投标管理暂行办法》第二十条） 2、投标程序（掌握） ⑴ 获取招标信息——公共媒介发布、招标方邀请 ⑵ 项目评估与风险防范 ① 项目评估的两个阶段和评估的内容（教材P25-26） A、项目评估的两个阶段 初选阶段：确定是否投标 准备和实施阶段：确定投标策略和方案 B、项目评估的内容（教材P25-26） ② 投标风险防范（教材P26-27） A、投标风险类型（教材P26-27） a、来自招标物业的风险：业主普遍缺乏支付能力、存在较大隐性支出（水电）。 b、来自投标人自身的风险： 价格测算失误、过度承诺、超出企业管理能力。 ; B、投标风险防范措施 a、按法律法规要求参与投标活动。 b、对项目进行科学分析、周密策划。 c、选择有盈利可能的物业项目。 d、充分考虑企业承受能力和管理水平 e