中环西岸观邸地产项目营销战略执行报告.pptx

中环西岸观邸项目营销战略与执行报告;2008年实现销售额约10.694亿元的业绩； 2008年实现启回款额约5.347亿元的业绩； 2008年实现销售面积约1.6万方的销售面积；;; 08年成都楼市的看法和判断;（一）07年房地产宏观政策：多层次、多角度 1、物权法政策逐步明晰，将影响楼宇持有成本预期。 2、国土资源部首次明确“两限房”将纳入住房保障。 3、…;; 08年成都楼市的看法和判断;(一)、历年主城区市场比较供销总量;; 08年成都楼市的看法和判断;（一）需求角度分析 ;（二）供销趋势分析;;总结：各方位价格不平衡局??仍将维持。 城西价格：受新增供应量消化，价格难以快速走高，涨幅趋于平稳。 城南价格，成为08年房价领跑。 预计三环外，城南均价将率先突破7000价格线。从而刺激整体价格上行。 城北价格：继续低价高量的局面。预计下半年价格提升较快。今年应为此类土地，准备适合产品线。 城东价格：上行阻力相对较大，在下半年局面在地铁2号线刺激下提速。资源性项目应可提前开始价格启动。 ; 项目竞争市场分析;本 案;目前，周边已有中信东南新城、中新项目、华侨城、中海国际社区等重大房地产开发项目正在建设中；预计将来该区域将发展为一片新城，在基础设施、商业配套上都将逐渐向城市副中心等级发展。 ;（三）竞争对手地价及楼面地价与本案对比 ;;;总结： 在白热化的市场竞争下，作为高档住宅区的国宾板块需要创新引入： 生活方式 增值服务; 项目优劣势分析;选择ST营销战略模型以充分认识项目优劣势，如何规避市场威胁是项目营销战略核心命脉; 整体营销策略; 总体战略;整合从细微开始！ 体验从感官入手！; 整体营销策略; 项目解析;内部核心因素： 1、产品; 整体营销策略; 客户策略; 整体营销策略;策略要点：建立排他性城市宜居标准;;;城西板块——关键词：上风上水、生态、文化、纯居住，自然条件优越，以生态居家为主题，较其他区域更趋内敛。 ;高档居住氛 围逐渐形成，预计不久的将来 周边生活配套设施将逐步完善。;;项目增值服务： 标准一：设立住户服务台：24小时服务，以最快速度为住户解决各类问题； 标准二：问询服务：指路等接送服务：汽车服务、租车服务、接机服务　 　 标准三：旅游服务：个性化旅游服务线路介绍，订餐服务：推荐餐馆，　　;标准四：订制服务：订票服务：飞机票、火车票、戏票订花服务：鲜花预订、异地送花　 　 标准五：其它服务：美容、按摩、跑腿、看孩子、邮票等 标准六：物业园艺绿化，物业管理公司定期为住户花园进行园艺美化； ;标准七：家务服务，应住户要求物业管理公司可以为住户安排专职人员协助住户处理日常家务； 标准八：洗衣服务，物业管理公司为住户洗衣、送衣服务； 标准九：汽车租货，物业管理公司配有汽车租货服务，携带司机或住户驾驶均可，以方便住户外出； ;标准十：商务服务，设立小型商务中心，向住户提供商务信息和秘书服务； 标准十一：小型超级市场。为住户准备各类生活用品、食品等，方便客户随时可买到日常所需物品。 ;;尊贵、品质、唯我;私人 体贴 优越 ;（一）强势形象定位——城市名片典宅;（二）树立典范形象;（三）建立鲜明的主色调系;(四)媒体公关组合手段;;（五）抢占中高端渠道;3.城市品质住宅标准论坛计划，发布城市典宅十一个标准 时间：5月初 地点：喜来登国际大酒店 参与人员：政府官员、业内专家、媒体记者、潜在客户等 活动形式：举行国际住区标准论坛，并发布高端国际住区标准 目的：塑造排他性价值体系，建立新的评价标准，并通过论坛来建立影响力;(六)创新渠道拓展;2.夏日德国黑啤节 时间:7月下旬至8月底 活动形式:在售楼处外搭建零时的桌椅和遮阳设施，举办夏日德国啤酒畅饮活动,通过向特定的客户群发放啤酒券,让老客户和潜在客户参与 目的:直接提升上门量,并通过体验给客户留下深刻印象，推动小众传播 3.浓情咖啡文化月 时间:11月-12月 参与人员:咖啡店人员、老客户、潜在客户 活动形式:和品牌咖啡店联合在售楼处进行咖啡文化展示和咖啡品尝活动。 目的：再次展示气质，创造体验营销，促进传播带动销售。;具体措施： 1.开盘前进行VIP卡认筹——主要为了积累诚意客户，开盘集中成交，促进其他客户购买 2.对VIP卡进行分级——VIP卡分两种，一种人气卡，一种诚意卡。人气卡认筹门槛相对低，内含一定额度的售楼处消费金额，可以吸引上门量，推动客户传播；诚意卡认筹门槛相对较高，享受的优惠额度相对较大，客户示范性较大！; 整体营销策略;价格策略;初始均价拉升：6500元;推售策略; 项目整体售价及08年售价;2008年度营销铺排; 项目整体售价及08年售价; 考虑到本项目的目标客群和竞争状况，整体推广费用按