中原惠州星河地产新圩项目整体概念定位报告.pptx

塑造差异化核心竞争力，树立片区价值标杆，打造星河产品另一极 ——星河地产新圩项目整体概念定位报告;报告框架;;项目基本情况：本项目是星河地产在惠州新拿的一个面积约5000亩的地块，其位于惠阳区新圩镇，处于深莞惠三地的交界处，处于前期概念定位阶段。;资源禀赋：地块处于城市边远陌生区域，拥有山湖景观，而且还规划有3000亩高尔夫球场；但其景观资源在惠州乃至整个珠三角尚不具有绝对优势。;从本项目所在区位、资源占有及开发规模来看，本案属于城市边缘陌生区域资源复合型的大型地产项目，适合开发高端度假类产品。;项目属性决定了本项目适合开发高端度假类产品，那么本项目的区域市场不仅仅局限在惠阳，还包括整个惠州、深圳、东莞，甚至整个珠三角区域。;;深莞惠区域市场内高端度假项目一般都拥有优秀的自然资源景观，产品线丰富，多以生态宜居的“第二居所”概念面向市场，涵盖了度假、旅游、投资、自住等多种功能，其价格在区域内达到标杆，溢价能力较高。;区域内高端度假项目资源、产品、功能趋同，目标客户相似，使本项目面临较大的市场竞争压力。;另外，追求创新和卓越品牌的开发商星河地产也有意通过此项目开创一个新的产品系列。本项目不是星河时代，不是星河国际，也不同于星河丹堤，它将成为星河系列产品中新的一极。;;相对于观澜高尔夫、华侨城天麓：项目不具备明显的山水资源、高尔夫资源和配套资源优势，因此项目无法与其直接抗衡。;相对于曦城：项目不具备依托核心城市资源的能力。;相对于光耀城、振业城：项目不具备先入为主的市场形象和影响力，若项目同光耀城、振业城落入同一细分市场，则无法摆脱艰难的市场竞争。;;项目发展主题制定的三大原则;Chiva-Som国际疗养度假村坐落在泰国华欣的皇家海滨度假村，其以极致的养生主题，成为世界最负盛名的疗养胜地之一，吸引了众多名流，并连续多年被评为世界前三名的SPA度假胜地。;Chiva-Som名为“天堂生活”之意，其哲学理念是追求思想、身体和灵魂的健康， 努力为每一个客人创造健康的生活方式。;舒适自然的度假环境——建筑融合泰国与现代西方的设计风格，景观??水为核心元素，既体现建筑之美，又注重客户舒适性，充分演绎度假风情。;最具特色的健康养生服务——Chiva-Som以专业团队帮助和引导客户达到情绪、精神和身体上的健康。客户入住先接受全面先进的健康检查，根据每位贵宾的健康状况，提出养生建议及最适合的疗程、活动。;提供各种不同项目的疗程，帮助您更美更健康——主题菜单式或组合式的养生计划，随心参加的150多种课程，更配有全程咨询顾问。;丰富全面的养生设施——Chiva-Som提供多种理疗、水疗和其他卫生设施，并拥有世界上最多的SPA及健身相关设施，力求创建一个完全有利于健康的度假环境。;精致健康的SPA养生料理——运动加上均衡的饮食，是健康养生的基本要素。配合养生计划，专家设计个性化菜单，提供精致营养的养生SPA料理，低脂、低盐、低胆固醇的料理方式且选用无公害食材。;总结：正是由于Chiva-Som提供了极致的健康养生服务，并树立起了知名且良好的社会形象，才能成为世界最知名的度假胜地之一。;;;深圳人的健康状况：根据全国大中城市人群体检报告数据显示，深圳亚健康人群的比例全国最高，保守估计已经超过70%，其中知识分子，企业高管占据亚健康人群整体的七成。;根据中国第一健康网站——39健康网对于中国四大城市北上广深的调查数据显示：四地人口中超过七成没有定时体检的习惯，且超过五成的调查人群认为自己处于亚健康状态。;超过六成的调查人群每月花费在运动上低于50元，且工作之余的休闲方式超过六成处于看电影、看书等非运动状态。;;;;;;;流感季节的北大医院不得不站着输液……;;;;会经常吃各种维生素、抗生素、补药……;;会去买观澜，追求国际级高尔夫生活……;会去买惠州的金海湾，体验国际滨海旅游度假时光……;;;;;项目核心价值;项目已经具备的核心价值：1、资源价值，包括原生态自然山水资源和高尔夫资源两部分；2、星河的品牌价值。;硬件的价值体系构建：从宏观——中观——微观三个层面进行分析;;从降低项目市场风险，和促进项目价值最大化的角度考虑，本项目绝不是单一的纯低密度豪宅，也不是简单的高层+别墅的物业类型组合。;;案例借鉴：万科·东海岸（二）项目产品极其丰富涵盖：公寓、高层、小高层、多层洋房、联排别墅、独立别墅，在很大程度上降低了项目的持续开发风险。;案例借鉴：万科·东海岸 （三）项目所在的大梅沙片区随着配套设施和规划的不断落实，率先成为深圳对接世界的国际海滨新城。;案例借鉴：万科·东海岸（四）项目发展战略：品质提升与居住概念引导相结合，打造深圳东部资源型豪宅产品标杆，引领深圳“向东看”置业热潮。;从万科东海岸和项目的对比中可以看出，丰富的产品线设计是城市边缘陌生区域大盘降