关于房地产企业自持住宅物业成本核算方面的几点考虑.docxVIP

龙源期刊网HYPERLINK/ 关于房地产企业自持住宅物业成本核算方面的几点考虑 作者：万利 来源：《环球市场》2018年第26期 摘要：本文从自持地块的住宅物业成本归集和分摊方式的现状出发，针对住宅开发各阶段影响成本高低的各种因素进行了详细的分析，提出了切实可行的解决方法，具有一定的现实意义和参考价值。 关键词：房地产；住宅物业；成本核算 随着2015年国内热点城市楼市火爆销售，2016年主要城市商品房售价持续走高，商品房库存以较快速度去化，土拍市场也引得各大房企争相竞拍，2017年部分热点城市甚至出现一地难求的局面。为严控地价、房价的快速上涨，各地政府相继出台了一系列调控政策，在土地供给市场，多个城市相继出现了“竞地价、竞自持（竞自持面积、竞自持年限）”等土拍模式。同时，十九大报告指出，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。在竞自持的浪潮下，不少房企为了后续发展储备了有自持要求的土地。 本文主要从财务角度研究一定比例全期限自持地块的住宅物业成本归集和分摊方式，重点关注房地产开发企业开发成本在归集和分配过程中应以何种标准来准确核算自持部分和销售部分的成本，以期为科学、合理的核算此类型项目的成本提供有借鉴意义的方法。 房地产开发企业开发成本主要分为六大科目核算，分别为：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费、开发问接费，我们逐项梳理进行了梳理，具体如下： 一、土地成本的分摊和抵扣问题 对于全部可对外销售的地块，目前土地成本的分攤方法主要有占地面积法、建筑面积法等方法。对于公司取得的一定比例全期限自持的住宅用地，由于自持部分是全期限自持，因此在土地使用权期限内不能销售，从性质来看其与销售物业不同，两种性质土地的市场价值有明显差异。另外，目前一些商业地产也会自持部分商业物业进行运营，但该种形式的自持在任意时点均可对外出售，与全期限自持有着本质区别，全期限自持是不允许对外出售并办理产权转移。如果按照传统占地面积或者建筑面积分配土地成本，自持住宅部分与销售部分的单方土地成本相同，根据存货减值测试要求，自持部分很有可能将面临减值风险，这将意味着该部分存货从拿到手之后就有跌价风险了，这一定程度上有违市场规律。