房地产估价制度与政策知识点.pdf

房地产估价师《制度与政策》资料 第一章 房地产业 【本章主要内容】 第一节 房地产业概述 第二节 住房制度概述 第三节 土地制度概述 第四节 房地产法制建设 【内容详解】 第一节 房地产业概述 1. 房地产的基本概念 概念 房地产业是从事房地产投资、开发、经营、服务和管理（五类）的行业 在国民经济分类中属第三产业 房地产业与建筑业的区别与联系 区别：房地产业是第三产业，建筑是物质生产部门，属第二产业 联系：房地产业与建筑业是甲方与乙方的关系 2. 房地产业的作用（七大作用） 为国民经济发展提供重要物质条件 房地产业关联度高，带动力强，可带动相关产业的发展（GDP要靠房地产的拉动作用） 可改善人民的住房条件和生活环境 可加快旧城改造和城市基础设施建设 有利于优化产业结构，改善投资环境 可扩大就业 可增加政府财政收入 3. 房地产业的细分（两大行业3大类） 房地产开发业（主体地位） 房地产服务业 物业管理 房地产中介服务业 咨询 估价 经纪（成熟的房地产市场中，经纪业是主体） 【注意】 中介和经纪的区别 房地产服务业和房地产中介服务业的区别 物业管理业不属于房地产中介服务业。（ ） 【答案】√ 【答案】物业管理属于房地产服务业，但不属于房地产中介服务业，中介服务业包括咨 询、估价和经纪三类。 【典型例题】 （ ）是指为有关房地产活动当事人提供法律、法规、政策、信息、技术等方面服务 的经营活动。 A．房地产投资开发 B．房地产咨询 C．房地产估价 D．房地产经纪 【答案】B 4.房地产业的历史延革（五个时期） 1949年以前以土地和房产私有制为基础的房地产业 1949~1955年，确立产权，建设机构改善生活条件的房地产稳定期 1055~1965年，国家经租与公私合营，确立了公有制在房地产中的主体地位 1966~1978年，房地产混乱停滞 1978~今，进行了城镇住房制度改革、城镇土地使用制度改革和房地产生产方式改革， 确立了社会主义房地产市场 第二节 城镇住房制度改革 【我国的住房制度】 城镇住房制度－78年后发生根本性变化 农村住房制度－农民自建、自住、住房私有制度，一直未发生变化 【我国房地产业的发展得益于以下三项改革】 城镇住房制度改革 城镇土地使用制度改革 房地产生产方式改革 1.城镇住房制度改革 传统城镇住房制度 国家统包、无偿分配、低租金、无期限使用为特点的实物福利性住房制度 根本问题 不能有效满足城镇居民的住房需求 以租无法养房 住制度改革的阶段（三阶段） 探索和试点阶段－提出走住房商品化道路（1978－1991） 改革的全面推进和配套改革阶段（1991－1994） 改革的深化和全面实施阶段（1994年以后） 2. 现行城镇住房制度的基本框架（三个方面） 新增住房供应方面（两条脚走路） 加强经济适用住房的建设和管理（经济适用房） 增加普通商品房供应，控制高档商品房建设（商品房） 存量住房方面（房改） 推进公房出售 完善住房补贴制度 政府住房保障职能 建立完善廉租房制度 2.1 经济适用房 性质 经济适用房地具有保障性的政策性商品房（是商品房的一种） 出售价格确定 实行政府指导价，按保本微利原则确定 经济适用住房的成本（八项） 征地和拆迁补偿费 勘察设计和前期工程费 建安工程费 住宅小区基础设施建设费 企业管理费，一般控制在2%以下 贷款利息 税金 开发利润，按前四项的3%以下 政府的优惠政策－哪些措施降低开发成本（主要五项） 土地无偿划拨 减免行政事业性收费 政府承担小区外基础设施建设 控制开发贷款利率 税收优惠政策 建设的规定 严格控制在中小套型 严格审定销售价格 严格实行建设项目招标投标制度 供应的规定 供应实行申请、审批和公示制度 集资、合作建房 资、合作建房是经济适用住房建设的组成部分，不得成为变相的实物分房或开发经营 经济适用住房出售价格实行政府