大连开发区某项目营销策划提案.pptxVIP

报告内容框架市场研究报告项目定位报告营销推广报告市场研究报告研究思路四位一体顾问思路——结构图政策分析区位及用地分析开发商目标分析市场分析市场研究报告内容框架背景研究基础研究研究结论分析过程用地分析政策分析市场分析背景研究背景研究内容项目背景研究城市背景研究宏观经济背景研究项目背景研究项目基本情况项目现状及特点项目历史背景项目进展情况开发商目标城市背景研究大连地理位置大连城市形象大连经济位置开发区现状城市背景研究大连地理位置大连市地处欧亚大陆东岸,中国东北辽东半岛最南端东濒黄海,西临渤海,南与山东半岛隔海相望,北依辽阔的东北平原大连----是东北、华北、华东连接世界各地的海上门户其特殊地理位置决定了大连城市广阔的成长空间。城市背景研究大连城市形象被中央电视台评为“市民满意奖”北方的香港 获得国家建设部“人居环境奖”联合国环境署评选为最适合人居全球环境500佳城市大连政府全力打造“文化大连”大连是宜居城市城市背景研究大连经济位置中国重要的港口、贸易、工业、旅游城市中国振兴老东北工业基地战略部署的核心城市东北亚国际航运中心中国百强城市综合实力第七资本实力居全国第九被中央电视台评为“2004CCTV中国最具经济活力城市”多样化的产业结构和雄厚的城市实力、鲜明的城市形象特点决定了大连广阔的发展空间，为本项目的良好运作提供了有力的支持城市背景研究开发区现状未来发展１９８４年９月２５日国务院批准（中国第一个国家级经济技术开发区），１９８４年１０月１５日正式成立；处于北温带地域、三面环海、气候具有海洋特点，温和湿润、四季分明。平均温度１０℃；开发区规划面积３９０平方公里，已建成区７０平方公里；现有户籍人口２０.８万，单位从业人员１３. 12万人。目标市场开发区是本项目的主力客群来源地宏观经济背景研究大连经济现状开发区经济现状宏观经济背景研究大连经济现状２００４年生产总值１９６１.８亿元，按可比价格计算比上年增长１６.２%。２００５年生产总值２１５０亿元，按可比价格计算比上年增长１４.２%。２００６年１－６月累计生产总值１１３１.４亿元，可比价格计算比上年增长１５.５%。高速的城市经济发展宏观经济背景研究高速发展2005年大连人均GDP超过了4000美元，根据大连十一五规划，人均GDP将达到7000美元按户籍人口计算，人均GDP超过4000美元，城市化率55％左右，房地产业处于稳定高速发展阶段。数据来源：大连市统计月报宏观经济背景研究根据十一五规划，2010年城乡居民收入水平与经济发展同步增长的预期指标，力争城镇居民人均可支配收入达到22,000元人均年可支配收入增速在十五个副省级城市中位居第一。人均年可支配收入大幅增长，消费力持续增强。举例：家庭年可支配收入为20754元，按80％用于还房贷，月还贷额约1400元。按首付30％计算，可承受房屋总价为30万左右。同时，考虑到家庭的隐性收入，可承受房屋总价为35万以上。数据来源：大连市统计月报宏观经济背景研究固定资产投资增速在十五个副省级城市中位居第二。数据来源：大连市统计月报宏观经济背景研究 2004年大连市城市发展－与其他副省级城市比较深圳、广州、厦门、杭州、宁波、南京、成都、武汉、青岛、大连、济南、沈阳、长春、哈尔滨、西安 大连市在15个城市大部分经济指标数值位次偏后，但增长率位次靠前，发展潜力较大。居民人均可支配收入大幅增长，居民消费力持续增加固定资产投资增幅41.3％，大大高于全国平均水平25.8％，投资力度较大，后劲也大。宏观经济背景研究开发区经济现状２００４年生产总值３６７.６亿元，占当年全市生产总值的１８．７％。开发区良好的经济状况为本项目提供了强有力的支撑基础研究投资情况房地产投资额持续增加，受宏观政策调控影响2005年增速有所下降数据来源：大连市统计月报开发情况2004年土地放量，导致2005年施工面积增加受宏观政策调控和施工期的影响2005年竣工面积有所下降，将导致2006年集中放量，房地产竞争将更加激烈。数据来源：大连市统计月报销售情况销售额销售额近年持续增加，说明房地产市场旺盛价格上涨？供应量增加？数据来源：大连市统计月报销售情况销售面积销售面积近3年基本持平，说明房地产市场属于平稳发展数据来源：大连市统计月报价格情况资料来源：国土资源与房屋局房价增幅低于人均年可支配收入增幅，房价收入比进一步下降，居民用于居住方面的消费支出会继续增加，住房依然是消费热点。 2002、2003和2004年第四季度较大规模的城市拆迁，被动性购房因素明显增多，对房价上升有一定的促进作用，对二手房市场的活跃有较大的促进作用。2003年新购房落户政策 “在市内购买价值35万元的住宅就可以落户，并且免收城市增容费” 的公布实施，对房价上升有很大的促进作用。开发区房地产市场情况开发区房地产市场经过近