按揭贷款业务制度培训.pptxVIP

中国邮政储蓄银行按揭贷款业务制度太原市分行信贷部　2009年8月按揭贷款的概念按揭（Mortgage)贷款购房需求派生的融资需求主要为中长期贷款预期收入理论：《定期存款及银行流动性理论》(普鲁克诺，美，1949)银行资产的流动性取决于借款人的预期收入，而不是贷款的期限长短。借款人的预期收入有保障，期限较长的贷款可以安全收回，借款人的预期收入不稳定，期限短的贷款也会丧失流动性主要内容个人购房流程 （03-08）按揭贷款基本业务标准 （09-14）二手房贷款产品要素 （15-27）二手房贷款业务经办 （28-57）二手房贷款业务营销 （58-66）按揭贷款风险控制 （67-68）按揭贷款新产品介绍 （69-74）个人购房流程房产可能是许多人一生最大的消费/投资选房签订买卖合同付款收房办理产权委托买卖个人购房流程：选房所有类型房屋是否满足自住或经营所需？价格是否合理？质量是否存在问题？一手房（新建房屋）期房：能否如期收房，会不会烂尾？质量要靠开发商的“人品”现房：是否滞销楼盘？能否办理个人产权？二手房（存量房、再交易房产）能否公开上市、顺利过户？个人购房流程：签订买卖合同合同细节的约定购买对象购买价格付款方式交房期限产权办理违约责任售房人（开发商、经纪公司）是否存在合同欺诈？谁能避免一房多卖？售房人隐瞒实情、不讲理，怎么维权？个人购房流程：付款付款方式选择一次性付款，还是分批付款？付款来源：自筹借贷：选择私人借款，还是银行贷款？★无论如何，钱总不能少付：自筹+借贷≥购买价格如何规避付钱了，拿不到房产？先办产权、再付款，还是反过来？买卖双方如何妥协？房管部门、银行能帮我避免钱货两空？个人购房流程：办理产权/收房先“办理产权”（过户），还是先“收房”？期房：通常先“收房”，后“办理产权”一手现房/二手房：通常先“办理产权”，后“收房”过户要点购房人与售房人一块办理可能要向税务、房管、土地等多家主管部门申报材料购房人要缴纳相关税、费收房要点是否货真价实？物业等配套设施方面是否有遗留问题？个人购房流程：委托买卖选房、合同、付款、过户和收房，都是对买卖双方的考验解决之道：委托购买、委托销售合同、过户、收房的某一或多多环节，买卖一方或双方都可能授权委托他人（或中介公司）代办委托买卖的主要问题委托事项是否真实？是否存在买卖一方或双方不知情？受托人是否未行使必要权利，或超越权限行事？一旦出现纠纷，买卖双方如何处理？按揭贷款基本业务标准借款人条件优质单位职工条件保证人条件抵押房产条件借款人条件18周岁-60周岁，具备完全民事行为能力的自然人 具有收入来源稳定的固定职业，包括单位职工、自谋职业者 个人信用记录不属于禁入类 首付款不低于实际购房价的20%借款人应具备偿还能力，须同时满足：收入还贷比≤55%，对外担保倍数≤ 10收入还贷比=（本次贷款月均还款额+所购房屋月均物业支出+原有负债月均还款额）÷月均税后收入对外担保倍数=对外担保的贷款余额÷年均税后收入注意事项借款人（共同借款人）有配偶时，合并计算收入总额作为月均收入、年均收入；原有负债仅针对剩余期限超过1年的所有贷款月均还款额按等额本息还款法试算对个人信用记录分类标准的解释信用报告考察期间为24个月账户状态为 “销户”（信用卡）或“结清”（贷款），当前月份为1，前一个月为2，…账户状态为 “正常”的，各个账户还款记录的结算年月为1，前一个月为2，…准贷记卡仅使用超过2的记录（含记录G），并且使用前先扣减2(记录G不作扣减)信用卡与贷款是否合并计算违约次数分别进行考察，记录次数不合计使用 客户提供证明材料或向原银行申诉后,信用记录如何分类使用“原查询”记录查询结果，“经调整”记录成功申诉、提供有关证明后的结果 一人有多个信用卡（或贷款）账户，次数是否所有账户都合计次数对于还款状态记录1，仅取次数最多的账户，不累加多个账户的次数 对于房产抵押类贷款，配偶为禁入/次级类的，不将借款人下调分类 优质单位职工条件优质单位职工的条件18周岁-60周岁，具备完全民事行为能力的自然人无任何违法行为，个人信用记录属于正常类或瑕疵类 当地国家行政事业单位、国有大中型企业、知名外资或合资企业的正式职工 ，并具有以下资历之一：5年（含）以上工作年限本科（含）以上学历，2年（含）以上工作年限研究生（含）以上学历部门经理（含）以上或同等职位 优质单位职工享有免于提供收入证明，收入按近一年内当地城镇居民人均可支配月收入的1.5倍计算可提供阶段性保证可申请优质单位职工一手房贷款保证人（个人）的条件个人作为保证人 ，应为优质单位职工个人保证人代为清偿债务能力须同时满足：保证人不属于借款人的家庭成员收入还贷比≤50%，对外担保倍数≤ 10收入还贷比=原有负债月均还款额÷月均税后收入对外担保倍数=（本次贷款金额+原有对外担保的