划拨土地使用权价格评估.docVIP

划拨土地使用权评估方法 划拨土地使用权评估是规范土地使用制度、深化土地使用制度改革的重要环节～是企业改制、城市土地收购储备、房地产拆迁补偿及今后国家征地等经济活动中的必由之路～也是实际工作中需要亟待解决但又还没有解决好的问题。随着土地利用制度的逐步规范和城市改造及企业改制逐步深化～在一定范围、一定时间内需要评估的划拨土地使用权会逐步增加。目前划拨土地使用权以多种方式存在:(1)符合规定的土地划拨;(2)城市划拨土地使用权收购储备;(3)房地产(土地)拆迁补偿;(4)划拨土地授权经营;(5)补交出让金使其转化为出让土地;(6)出租划拨土地使用权;(7)划拨土地使用权作价出资入股等等。 2000年2月13日～国土资源部【2001】44号文件《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》规定“为支持和促进企业改革～企业改制时～可依据划拨土地的平均取得费用和开发成本～评定划拨土地使用权价格～作为原土地使用者的权益～计入企业资产。” 2002年7月1日实施的国家标准《城镇土地估价规程》(新修订)指出～“划拨土地使用权价格评估～可采用收益还原法、市场比较法、剩余法、成本逼近法和基准地价系数修正法等～各方法的应用与出让土地使用权评估相同。” 但到底如何评估划拨土地使用权呢?这是实际工作中急待解决但还远未解决的问题。本文希望对此进行探讨～以期对具体划拨土地使用权评估工作有所启迪。 (二) 划拨土地使用权～是指土地使用者通过除土地使用权出让以外的其他各种方式依法取得的国有土地使用权。除法律、行政法规另有规定外～划拨土地使用权没有使用期限的限制。划拨土地使用权具有无年期、无偿或低偿性的特点。 划拨土地使用权作为一种特殊的土地产权～与出让土地使用权存在诸多差别。 1、取得方式及成本的差别 国有土地使用权出让～指县级以上人民政府将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者～由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用者除了要支付土地补偿费等土地取得费外～还要支付国家作为国有土地所有者而应该获得的土地的收益。土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准～在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用～或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。划拨土地只是支付了土地补偿等土地取得费(在早期有些土地使用者连这个费用都不用交)～而国家在这一行为过程中并未获得任何收益。 2、土地内涵权能的差别 无论是出让土地使用权还是划拨土地使用权～都是从土地所有权中分离出来的部分权能的组合～只是土地权能的构成不同而已。出让土地使用权具有较全面的土地权能。包括土地占有权、土地使用权、土地收益权和部分处分权。划拨土地使用权所具有的土地权能则不全面。它只包括土地占有权、土地使用权和部分土地收益权和非常有限的土地处分权。 3、土地使用权年期差异 土地使用权出让是有年期限制的。其最高使用年限因出让土地的用途不同而不同～其中住宅用地为70年;工业用地为50年;教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;商业、 旅游、娱乐用地40年;综合或其他用地50年。这些年限是我国法律法规规定的最高出让年限～土地使用者可根据自己的实际情况在这些年限内具体协商合同约定的使用年限。土地使用权出让合同约定的使用年限届满～若土地使用者未申请续期～或续期未获批准的～土地使用权由国家无偿收回。 划拨土地使用权一般来说是没有年期限制的。在某些情况下划拨土地也存在使用期限。如我国为鼓励绿化、治沙和开发荒滩等～规定 取得这些国有土地使用权的使用者可以在一定年限内免交出让金。这种土地使用权实质是一种划拨土地使用权～而是在一定年限内的划拨土地使用权。 4、土地价格差别 同等条件下～划拨土地价格与出让土地价格是不一样的。尽管划拨土地使用权无限年期～而出让土地使用权有限年期～但一般情况下～条件相同或相近的土地～出让土地使用权价格要大于划拨土地使用权价格～而不是相反。这是因为～土地价格的内在决定因素是其土地权能。对于土地的占有权、使用权～划拨土地使用权和出让土地使用权两者基本没有差别～但对于收益权和处置权而言～两者差别很大。出让土地使用权包含了比较完整的收益权和部分处置权～而划拨土地使用权则仅包含部分收益权(和国家共享收益权)和非常有限的土地处置权。从某种意义上讲～划拨土地使用权收益只是出让土地收益中的一部分。 (三) 基于以上分析和说明～划拨土地评估的基本思路～主要是在《城镇土地估价规程》规定的基本原理和方法基础上～考虑划拨土地使用权的无限年期、有限土地收益等基本特点～在几种不同的基本评估方法中～不考虑年期修正～并适时扣除划拨土地补交出让金标准或划拨土地年租制土地租金标准～从而测算出划拨土地估价结果。具体说来～有以下几个方面: (1)划拨土地价格是划拨土地使用