汉中房地产市场花园洋房的可行性调研报告.pptx

汉中房地产市场花园洋房的可行性调研报告目 录一、城市商品房发展阶段二、二线城市商品房发展阶段分析三、汉中商品房发展格局四、汉中需求特征分析五、现有市场洋房特征分析(个案)六、洋房去化情况分析总 结第一、城市商品房发展阶段城市商品房发展阶段萌芽阶段 出现了商品房，几乎全部为简单多层产品 少数富裕的本地人及企事业单位职工成为第一批购房者 价格变化缓慢 城市商品房发展阶段起步发展阶段 产品类型逐渐多样化，小高层，高层，花园洋房产品相继出现 产品质量及小区规划有明显提高，电梯房概念深入人心 购房者类型增多，外地买房人开始出现 价格上涨速度加快城市商品房发展阶段快速发展阶段 产品类型较丰富，小高层，高层已在市场占据一定地位，别墅小区出现，住宅区域出现 市场竞争加剧，产品细节进一步提高，小区配套功能愈加完善 外地购房者数量增多，投资性客户开始出现，买方市场初步形成 价格上涨速度继续加快，逐渐达到历史顶峰汉中当前商品房发展阶段商品房起步发展阶段，呈快速发展趋势市场需求以自住为主，未形成完善的市场循环机制产品已有分类，但分类尚不明确，产品质量、营销推广还处于较低的水平目前价格较低，销售面积和价格稳步上升大盘日渐增多，整体项目数量较多供应大于需求汉中商品房发展格局市场现状 据汉中市房产交易中心房地产交易登记业务数据显示，2011年汉中城区商品房一级市场新开发商品房面积144.53万平方米，同比增长12.89%，（其中，经济适用住房42.83万平方米，占总量的31.57%）；签约成交7657套（间），同比下降30.3%；签约成交面积76.17万平方米，同比下降27.22%。 商品住房平均价格为3712元/平方米，同比上涨11.48%。经济适用房平均成交价格为2727.3元/平方米，同比上涨11.31%；商业、办公用房等非住宅平均价格为9523万元/平方米，同比下降7.19%。二级市场二手房成交2030套（间），同比下降6.15%；成交面积21.72万平方米，同比下降5.93%；二手房平均成交价格2973元/平方米，同比上涨6.22%。汉中商品房发展格局物业形态洋房高层+洋房高层+小高+洋房高层+多层+洋房高层+小高+多层+洋房高层+小高+多层高层+小高高层+多层小高+多层高层数量1111114426物业构成 汉中城区现有在售楼盘20个，新盘2个。全部为住宅项目。其中有花园洋房的项目为5个，分别是是建昌卡斯迪亚、缙颐缇香郡、中青国际社区、中交滨江国际、金色蓝镇 汉中商品房发展格局洋房优劣势 洋房可提升项目景观、整体品质，从而带来价格上的上升 洋房牺牲了一定的建筑面积，同时，项目内非洋房建筑也会在一定程度上降低洋房的价格 汉中可建洋房分析汉中购房者分析 分析：一室和四室户型仅占到总量的6%，说明解决基本居住需求和奢侈性需求极低。二室与三室分别占35%和59%，成为购房者的主打户型。其中，二室一厅与二室二厅、三室一厅与三室二厅的比例基本为1：1，说明每种户型内，紧凑型与舒适型的需求各占一半的比例。户型F、四室二厅A、一室一厅B、二室一厅4%2%15%E、三室二厅28%C、二室二厅20%D、三室一厅31%汉中可建洋房分析汉中购房者分析 分析：80平方米以下的选择比例仅占到8%，80——90平方米占11%，说明以首次解决基本居住的需求相对不高，多数市民具有基本居住房屋。主力需要面积区间位于90——120平方米之间，其中90——100㎡和100——120㎡分别占28%和38%，而80——90㎡紧凑型面积与120——150㎡奢侈型面积作为需求的必要补充，各占11%的比例。G、150以上建筑面积4%A、60—70B、70—80F、120—150C、80—903%5%11%11%D、90—100E、100—12028%38%汉中可建洋房分析汉中购房者分析 对于室内空间结构需求，调查结果显示出相对平均的比例，这与大城市的实际选择形成很大的差异，在成熟市场的产品供给上，理性消费趋于务实、实用，而汉中市民在这个问题上则表现出非理性选择，说明其购房消费心理尚不成熟。 汉中市民对室内空间的需求，追求空间变化和空间结构的新意，项目在产品设计中，可利用其追新追奇的心理，在室内空间上体现异于常规的设计，如可变空间。住宅空间结构C、跃层或复式30%A、平层45%B、错层25%汉中可建洋房分析汉中购房者分析 小高层和高层住宅作为主力建筑形式，占到57%的比例。23%的受访者选择多层住宅，除部分对居住的舒适度需求外，受访者更多反馈出“多层住宅使用成本低于高层住宅使用成本”的心理，选择多层住宅更多基于降低居住成本因素。汉中的城市建设及房地产消费进程，尚处于初期与中期的过度阶段，对于居住成本的关注程度较高，部分购房者对高层住宅电梯使用费用心存抵触。选择花园洋房占到1