我国养老地产行业三大发展核心问题分析.docx

? ? ? ? ? 我国养老地产行业三大发展核心问题分析 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 提示： 一、土地：见缝插针分散式养老，一次供地不超5公顷 由于部分 ? ? ? ??一、土地：见缝插针分散式养老，一次供地不超?5?公顷?? ? ? ??由于部分企业前期以“养老设施”之名行“地产开发”之实，靠讲养老故事圈地大搞房地产开发，销售完毕后留下一两栋所谓的“养老地产”空置不顾或消极运营，绝大多数物业均以销售方式变现，社会影响较差。针对以上情况，2014?年国土资源部出台的《养老服务设施用地指导意见》中明确了养老用地的属性及出让方式，择重简摘如下：?? ? ? ??“养老服务设施用地登记为医卫慈善用地，出让最高年限?50?年，不是房地产开发用地，转变土地性质必须缴纳土地出让金；“防范以养老用地为名变相“圈地”、“囤地”，带医院一次供地不能超过?5?公顷，不带医院的不能超过?3?公顷；营利性养老服务设施用地，原则上以租赁方式为主；鼓励盘活存量用地用于养老设施，已建成住宅小区增加非盈利养老设施建筑面积的可不增收土地款”等；?? ? ? ??显然，政府并不鼓励占地规模动辄上千亩的“集中型”或“圈地型”养老，而是鼓励“居家型”、“社区型”、“分散型”养老，与我国“十三五”?规划结合国情提出要“建立以居家为基础、社区为依托、机构为补充的多层次养老服务体系”要求相匹配。?? ? ? ??《养老?PPP?实施意见》明确重点鼓励的三类养老项目均为分散型：一、地方公办私营养老院，支持度假村、培训中心、招待所、疗养院等通过?PPP?模式转型为养老机构，吸引社会资本运营管理。鼓励商业地产库存高、出租难的地区将闲置厂房、商业设施等改造成养老院。?? ? ? ??二、兴办社区养老网点，提供餐饮、托老所、日间照料、文化设施等服务，支持政府将社区养老服务打包，通过?PPP?模式交由社会资本方投资、建设或运营。?? ? ? ??三、鼓励养老机构与医疗卫生机构、健康服务机构开展合作，兴建一批养老为主题，附加康养、体育健身、医疗、教育、文化娱乐、互联网等现代服务业的“养老+”综合新业态，允许社会资本配套建设符合规定的医院、康养中心、疗养院及附属设施等经营性项目，提高项目综合盈利能力。?? ? ? ??政策导向分散型养老，避免开发商讲“养老故事”圈地进行大规模房地产开发，实际运行中也相应出现一些问题：?? ? ? ??养老项目用地性质混乱加大开发风险分散式养老及利用存量用地改建为养老，不可避免的出现用地性质混乱的情况，目前已建成和已运营的项目的用地五花八门。?? ? ? ??如绿城乌镇雅园为住宅用地；远洋椿萱茂、万科幸福汇为商住用地；太平梧桐人家、上实瑞慈花园、上海鸿泰乐景璟会为医疗慈善用地；上海亲和源为政府划拨公共事业用地；万科随园嘉树为旅游用地；养老项目土地来源“逮住一个是一个”，随机性较强。?? ? ? ??用地性质的不规范可能导致项目在建设开发中日照采光、楼板强度等建设指标存在弹性空间，后续运营中也存在税收、物业管理、公共事业等收费难以统一的问题，增加养老项目投资测算的困难，加大项目开发风险。?? ? ? ??养老用地指标缺乏导致的用地成本高企?? ? ? ??2017?年?4?月?1?日中弘股份分别以?4.96?亿元和?6.6?亿元竞得北京平谷区夏各庄镇的两宗?A61?机构养老设施用地，成交楼面价分别为?11243?元/平米和?11303?元/平米，溢价率分别为?273%和?275%。高昂的土地价格势必会传导到后续的养老产品价格，提高进入门槛，增加了养老负担。?? ? ? ??存量用房改建养老物业尚未完全得到理解和认同?? ? ? ??就在?2017?年?8?月，深圳罗湖泰宁花园发生业主抗议世松泰宁护老院进驻小区的事件，主要矛盾集中在“殡仪馆车进出，烧纸钱，物业贬值，生意忌讳，精神影响”等方面。业主采用市政府静坐请愿、堵马路等行为抗议，后政府部门对该护老院停水停电，项目被勒令叫停。?世松泰宁护老院由世联兴业与香港松龄安老集团合资开办，土地性质为商住两用，原为泰宁花园小区的商业裙房，建筑面积?3250?平方米，规划床位?120?张，80%以上床位用于收住中度以上、高度护理老人，并设有临终关怀房。?? 图：南山心海湾小区建设长者中心报道 图：世松泰宁小区业主反对小区内建设养老院 ? ? ? ??二、资金：国开行+专项债+保险资金，REITs?千呼万唤?? ? ? ??前期的养老地产项目之所以屡屡出现“挂羊头卖狗肉”，打着养老旗号进行房地产开发及大规模销售，其部分原因在于养老地产的核心在“后续运营和持续照护服务”，其主要盈利来自于长期租金收入和资产升值，现金回