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我国工业与住宅用地的比价分析 改革开放以来，工业用地一直以“低成本”、“高供给”的模式支撑着我国工业化、城镇化的发展，但也带来用地粗放、用地结构失衡等衍生问题。由此，党的十八届三中全会明确提出:“建立有效调节工业用地和居住用地合理比价机制，提高工业用地价格”的要求。可见，分析现阶段我国工业与住宅用地的比价现状，探索提高工业地价的有效路径具有重要意义。此前，已有学者关注到我国工业地价及工业用地出让市场的相关问题，普遍看法是我国工业用地在土地竞价机制中的市场化程度低，但占据的城市建设用地份额大，地价水平偏低。由于研究土地资源绝对价格的意义不大，所以有学者尝试运用区域间、用途间比较的方式描述土地价格，“比价”这一相对价格的概念由此引入。在我国，工业用地相对于住宅用地，市场机制形成较晚，将工业与住宅地价相比，更能体现工业用地在市场条件下价值显现的程度。比价是针对特定的时期和供需圈而言的，要进一步描述比价的变动情况还应当与其他变量相挂钩。先前已有学者基于不同尺度的地价数据，分析得出城市经济发展水平是影响工业地价的主要因素，工业地价水平与城市经济发展水平的协调程度较高，比商业、居住地价更能体现城市的综合竞争实力。所以，本文以GDP作为城市经济发展水平的代表性指标，着重研究GDP和工业与住宅用地比价之间的关联性。 一、工业与住宅用地比价的变动规律和现状 地价是未来若干年期地租的资本化，依据级差地租理论，级差地租Ⅰ与土地的肥沃程度、位置差异有关。对于同一年份、同一城市的工业和住宅用地而言，两者地价由于区位条件的差别存在一部分固有的差额，这部分差额会随着货币价值的变化而变化，与城市的经济发展形势同向变化。级差地租Ⅱ则是与土地上追加的投资相关。在同一供需圈内，理想的市场竞争环境下，理性的投资者会将资本投向成本低、预期产出高的部门，进而带动竞争、推高土地价格。工业用地的投资成本低，相对产出高，随着城市获得的投资增加，其地价水平理应呈现上升趋势。此外，经济发展水平越高，需求方取得工业用地的机会成本越大，工业地价与住宅地价间差距应逐步缩减。所以，经济不断发展，工业与住宅用地比价在理论上应表现为稳步上升，价格结构趋于合理，与我国近年来GDP的运行趋势呈正相关。图1我国35个大中型城市工业、住宅平均地价和GDP运行趋势图但图1并未显示出上述的理论分析结果，2003－2014年，我国35个大中型城市的住宅地价不断增涨，与GDP的发展态势基本吻合;工业地价则始终在低位运行，涨幅较低。2004年我国住宅用地全部采用“招拍挂”出让，在总供给一定的条件下，由于人口数量带来的庞大的需求、国民投资途径的匮乏使住宅用地需求端进一步膨胀，住宅地价不断提升。工业地价由于一方面受到产业发展方向的制约，另一方面受到地方政府招商引资的压力，上涨迟缓。从我国35市地价和GDP的平均水平观察，工业与住宅地价呈现出“剪刀差”，两者价格的结构性偏离逐步加重，“工业—住宅用地比价”和GDP在数据上呈负相关。由此可见，实际数据与理论分析呈现的结果有所偏差，但工业与住宅地价差距随经济发展而扩大的结论显然不合理。那么是否我国所有城市的比价与GDP间均表现为负相关，需进一步探究各市比价与GDP间相关性的方向、大小及成因。 二、实证分析 (一)指标选取与数据来源 从前文的初步分析可知，“工业—住宅用地比价”和城市GDP间存在一定相关性。为考察各市相关性大小，以相关系数作为衡量指标，表达式如下:r=Σni=1(xi－x)(yi－y)Σni=1(xi－x)2?Σni=1(yi－y)槡2(1)其中，x表示各市工业与住宅地价之比;y表示各市GDP水平;r表示比价与GDP间的线性相关性，r的符号表示相关性方向，定义0.6≤|r|≤1为强相关，0.3≤|r|＜0.6为一般相关，0≤|r|＜0.3为不相关;下标i表示第i年。本文选取的地价数据为中国地价动态监测数据，2003－2013年各城市的GDP数据来源于《中国统计年鉴》，2014年的GDP数据根据各市统计局发布的公告及GDP增长趋势，通过模型拟合估算获得。 (二)结果分析 由于工业用地在2007年被纳入“招拍挂”出让范畴，土地出让方式的变化可能对地价存在影响，出于政策作用滞后性的考虑，分2003－2007年、2008－2014年两个时段分别计算相关系数，其结果如表1所示。由表1可知，多数城市“工业—住宅用地比价”和GDP之间呈负相关，2003－2007年间表现为强负相关的城市24个，一般负相关的城市3个(共占比77%);2008－2014年间表现为强负相关的城市28个，一般负相关的城市1个(共占比83%)。此外，有个别城市的比价与GDP表现为不相关，但从变化趋势上观察，前期表现为