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经济新常态下房地产企业的转型与创新发展 2013 年 12 月，全国 70 个大中城市中， 房价环比上涨的有 65 个，持平的有 3 个，环比下降的仅 2 个。到2014 年9 月，环比下降的城市急增至 69 个。2015 年的住房市场整体呈现复苏乏力的态势。未来住房市场将进入中速增长的常态， 中国住房市场从“卖方市场”转入“买方市场”。在市场环境和经济社会发展环 境发生重大变化的背景下， 房价回落、 市场分化、 互联网冲击迫使房企不得不做 出变革，以突破增长的瓶颈。我国房地产业步入新一轮的调整期，经济下行、楼 市遇冷，正倒逼房地产企业跟随经济结构的调整一起转型升级、 创新发展、 提质 增效。 一、调整市场定位，实现企业角色转型 在战略上，房企必须认清大势，转变观念，理性作为。新的形势迫切要求房 企重新界定自身的角色和定位， 即从房地产开发商向城市运营商和服务商的转 型，从“开发―销售”型向“经营―服务”型转变。这就要求房地产企业要充分 发挥企业产业优势和资源优势， 结合城市发展的特殊机遇， 使开发项目能够满足 城市居民的多层次需求，符合现代城市发展建设的现实需要。城市运营的提出， 是城市化健康发展的重要突破口。 城市运营商是 “造城者”，但是在造城过程中， 开发商需要平衡“产业”与“就业”的关系，既强调住房产业的集群化发展，又 强调带动相关配套服务业的发展， 从根本上解决城市化进程带来的人口和就业矛 盾。在新一轮的城市化快速发展过程中， 急需开发商对城市资源进行整合、优 化、创新，进而取得城市资源的增值， 实现由以往的开发地产、 建造商住楼为主， 向建设城市综合体转型，向城市运营、服务转型， 这也是房地产开发商所面临 的现实挑战和机遇。万科、绿地等众多房企已经结合产业与房地产，拟定“产城 一体化”战略规划，选择区域探索自己的发展之路，初具城市运营商、服务商的 形态。万科旗下的商业综合体、社区食堂、生活广场产品均已面世。绿地集团在 城市基础配套建设方面，一键完成包括购物、娱乐、商旅、办公、物业管理等在 内的全部智能化社区综合服务， 体现绿地正在成为城市运营商的先行者。 万科、 龙湖、世茂等一线房企跳出房地产开发商的传统定位， 近两年都在尝试以房地 产开发为龙头，打造“城镇新型生活服务平台”──除了满足业主住房需求，还 为业主及片区居民提供包括教育、理财、餐饮、定购商品、家庭服务乃至私人预 订等全套的管家服务。 二、加快房地产金融化、资本化进程，实施协同发展 一直以来， 房地产企业最大的瓶颈是资金问题，尤其是长期的低成本资金 问题。在卖方市场的情况下， 可以通过快速销售和回款等方式来解决， 但是在买 方市场情况下， 消费者变得更加理性， 地产开发商需要长期低成本的资金来支撑 企业的长期发展。 一是打造房地产金融能力。 金融是一种融资手段， 更是一种新 的商业模式。房地产业融资一直是以银行贷款的间接融资为主，通过发行股票、 债券来融资成本又太高，因此，房地产业对直接融资的需求越来越强烈， 开发 商与银行的深度融合发展将成为行业发展的大趋势。 地产商入股银行， 可以获得 更多的融资通道，缓解资金矛盾 , 在房贷额度收紧的情况下 , 更有利于打造企业 销售的核心竞争优势 , 提高企业资金周转效率。地产与金融的生态关系，引领着 企业的转型，推动房地产的盈利模式向房地产金融转型， 房地产金融成为和房 地产开发并行的产业载体， 有利于增强企业自身的盈利