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我国开征物业税时机分析论文 一、开征物业税的必要性及重要意义 目前我国的房地产税制存在税种复杂、税基不合理、重复征税、计税依据不合理等问题。房地产税收政策是向房地产企业一次性征税，因此必然导致房地产价格高，从而影响到房地产市场的启动，也不符合国际惯例。只在房地产的买卖过程中课税不利于避免土地闲置和低效使用，而过高的土地增值税和极低的土地使用税又限制了房地产的合理流动。现在有的城市各种税费和地价占房价40%左右，多达百余项。其中重复和不合理收费就约占房价的30%。如目前土地出让金作为土地价格和房屋价格中的一部分，就被作为税基重复征税，开发商在土地一级或二级市场取得一定年限的土地使用权时，出让金就被作为基数缴纳5.5%的营业税和3%-5%的契税，当房屋建成销售时出让金再次作为基数缴纳5.5%的营业税和相应的契税。而开征物业税能够简化我国的房地产税制，避免重复征税，体现税收的公平原则。 开征物业税有利于国家从宏观上调控房地产价格，规范房地产市场。有利于降低开发成本，减少金融风险，降低购房门槛。目前，我国实行的是“批租”土地使用制度，开发商必须一次性支付土地出让金和大部分税费来向政府购买一定期限内的土地使用权。巨大的开发成本一方面加大了开发商的筹资风险，另一方面也以高房价的形式转嫁给了消费者。“物业税”的开征，将有望改变原有的体制，把开发商为消费者代缴的部分税费分期由业主缴纳。从而减轻了开发商的筹资压力和相关的利息负担，减少了纳税环节，缩短了开发时间，从而大大降低开发商的开发成本，也相应降低了房价。据专家测算，从理论上说，在购买新房这一环节上，消费者至少可降低10%-20%的购房成本。对于贷款买房的消费者来说，也可以减少贷款的利息支出。这样有利于中低收入阶层尽早解决住房问题。 二、开征物业税可能遇到的问题及一些不确定因素分析 物业税替代土地出让金的存在不利因素。从政府的角度看，物业税代替土地出让金会使政府目前的财政收入大幅减少，这将会使政府改善公共服务和城市基础设施的能力受到很大影响。比如广州市2005年商品房销售金额达444亿元，如果土地税费按1/3计，约为148亿元，如果只按1/50或1/70收取物业税，每年这一部分将只能收2亿～3亿元。也就是说如果用物业税代替土地出让金，广州市政府有可能每年减少140多亿的财政收入，全国估计至少在数千亿以上。如果碰到房地产业不景气，政府所收取的物业税也难免随着物业评估价值的下降而减少。从消费者的角度看，很明显的问题就是有可能买得起供不起，增加消费者购房风险。现在工薪阶层购房大多采取按揭方式，供楼的负担和压力已经很大，物业税尽管降低了购房的门槛，却更加重供楼和税赋的负担，增加供得起楼、纳不起税的现象，增加金融和楼市的风险。 开征物业税可能导致房地产的过度开发。征收物业税使得土地的取得成本降低、而相关税费的合并或取消，开发商的筹资额和筹资成本(财务费用如银行借款利息)大大下降，项目的总开发成本下降。同时，房价的下降在一定程度上会刺激人们的购房需求，在需求旺盛和进入门槛降低的前提下，开发商可能会在合法免税的前提下，进行更加疯狂的圈地运动，造成房地产市场的虚假繁荣，空置率的提高。而物业税是随着房屋价值的提高而增加的，这意味着消费者要承担越来越重的税赋负担。导致大批本来家庭经济实力不强、只是因为购房“门槛”降低了而购置房屋尤其是使用银行贷款按揭购房者出现供不起楼、纳不起税的现象。 三、对物业税开征时机选择的几点建议 开征物业税势所必然，但在可以预计的二至三年里还不具备开征物业税的充分条件，应采取积极有效的措施，为物业税的最终顺利开征创造条件。 1、目前开征物业税的一大障碍在于计税依据很难确定。比如房屋价格就很难评估，要充分考虑到折旧、升值、供需等各种因素。居民住房情况十分复杂，有在房改过程中买的，有贷款买的，也有现金买的，有已购房产，也有新购房产，在课税标准上，应该考虑有所区别。如果不加区别则难以公平；而加以区别，则又是一项工作量极大、难度很高的工作。再加上中国人口多，土地资源稀缺程度严重，即使开征物业税也不一定能真正起到抑制住房需求的作用。开征物业税一定要在抑制投资和保证居民居住上找到平衡点。如果贸然实行的话，将可能带来很大的不稳定因素。 2、开征物业税是房地产的中长期利好，但中央政府必须统筹考虑。对于地方政府来讲，为了完成GDP考核，促进经济发展，必须倚靠强大的财力支持，而批地收入是一次性的大笔收入，物业税则是稳定的收入流。因此对于注重在任政绩的地方官员来讲，前者更可取，因为物业税纵然有税收进账，但与土地标售动辄十多亿数十亿的金额相比，其收入便成得不偿失的小利。考虑到国内地方官员的任期一般都比较短，所