济源项目开发建议报告.pptx

济源市场及项目建议报告郑州金盛川房地产营销顾问有限公司2012年01月09日报告思路市场大势分析济源宏观环境分析济源房地产市场分析项目SWOT分析项目规划建议全国房地产市场动态全国660个城市共计6540万套住宅空置据国家电网智能化的统计，全国660个城市有6540万套住宅是空的。这间接说明现在这么多的房子，其实很多在炒家的手上。另外，前几年的房地产调控之所以会变成“空调”，是因为地方政府太依赖土地财政。一旦开征房产税，就可以替代土地出让金成为政府税收的主要来源，这很可能逼出空置房源涌向市场。 【金盛川简评】逐步实现房价合理回归，将是明年房地产市场的主基调，房屋的空置率是衡量房价泡沫化程度的关键指标，因此消耗房地产市场上的库存将是政府挤压房地产泡沫的重要手段，在“稳增长、控物价、调结构、惠民生、抓改革、促和谐”的政策基调下，明年肯定是实体经济发展的“机遇年”。地方经济将会发展方向将会进一步接受引导。 住建部与各地签订保障房建设目标责任书 12月22日，在北京举行的全国性住房保障工作座谈会上，住房和城乡建设部代表国务院保障性安居工程协调小组与各地签订2012年保障性安居工程建设目标责任书。这意味着2012年的保障房建设任务将由此正式分解到各地。来自全国各省、自治区、直辖市和计划单列市所有主管保障房建设工作的负责人与住房和城乡建设部签署一份名为“2012年住房保障目标责任书”的文件，这份责任书详细列明各地2012年所要兴建的各类保障房具体数量。这些数字如果完不成，责任书将拥有从约谈到行政处分，乃至降级、免职等严厉处罚的权力。按计划，“十二五”期间国家要建设3600万套保障房，今年开工建设的保障房已超过1000万套。住建部表示，提早确定明年的任务，一是为了早做准备，二是明年开工和竣工并重，压力会更大。住建部副部长齐骥表示，从工程建设角度来说，“明年对保障性安居工程建设的资金投入和施工力量的组织都要比今年大。” 【金盛川简评】政府加大保障房建设力度，采取分配任务，职责到人的措施，完不成任务甚至采取降级、免职等处罚手段，这是政府整顿房地产市场的一个重要政策，足以显示出政府稳定房价、挤压房地产泡沫、引导房地产健康发展的决心和魄力，可以预计2012政府对房地产市场调控力度不会松动。高价地王近乎绝迹 重点城市地价明显下降 今年土地市场成交量低迷，前几年频频出现的高价“地王现象”近乎绝迹。数据显示，2011年13个重点城市居住用地成交中，地块的最高总价较前两年明显下降，单价新“地王”消失。与2010年相比，仅深圳、重庆两市的地块成交最高总价仍有增长，其余城市最高总价同比下降14%-88%。在13个城市中，单幅地块最高总价超过50亿元的仅有重庆、深圳，地块最高总价分别约为65.36亿元和64.39亿元。而2010年单幅地块最高总价超过50亿元的城市多达7个，地块最高总价更是达到121.41亿元。 均价方面，除深圳、天津、武汉、苏州外，其余监测城市均呈现下降趋势。其中，北京今年成交土地的最高均价较去年下降36.76%，上海下降59.53%，广州下降43.31%，重庆下降70.82%，杭州下降45.96%。【金盛川简评】2011年高价“地王”近乎绝迹的原因，首先是房企资金链紧张。房企融资极为艰难，信贷持续收紧、房地产信托叫停、住宅销售放缓等融资及回款渠道全面收窄。在此背景下，总价“地王”因其资金及开发模式要求高，因此出现的几率大幅降低；其次，成交地块的位置较偏也是价格下降的原因之一 ；各地出现综合评标、限地价，竞配建等土地出让制度的改革是拉低成交价格的另一原因。 财政部：2012年将扩大住房公积金贷款规模财政部部长谢旭人在12月25日举行的全国财政工作会议上强调，2012年，要把改善民生摆在财政工作更加突出的位置，确保在改善民生上取得新成效。将创新财政支持方式，通过投资补助、贷款贴息、资本金注入等方式，吸引银行贷款、社会资金参与保障性安居工程建设;扩大住房公积金贷款规模和试点范围，重点支持公共租赁住房建设;鼓励通过发行企业债券筹集资金用于保障性安居工程建设。 【金盛川简评】2011年，面对经济社会发展的复杂局面，我国的财政政策在保持“积极”这一主基调不变的基础上，财政支出大幅向民生倾斜，出台了一系列惠民的政策与措施。公积金贷款要比商业贷款在还款方面有优势，扩大住房公积金贷款规模和试点范围，能使更多的工薪阶层能够减轻置业压力。京沪广深楼市或跨入“拼跌时代” 2012年1月1日上海成交84套商品房;1月2日上海成交129套商品房，其中住宅类商品房成交量只有21套;1月3日，上海市商品房成交97套。与前几年的元旦假期情况相比，2012年上海楼市成交跌幅巨大。2011年1月1日至3日，元旦三天没有成交数据，不过在随后两天，上海楼市就出现井喷，1月4日商品房成