浙江嘉兴中楠穆溪左岸项目营销策划方案提报.pptx

报喜鸟集团 · 嘉兴《中楠·穆溪左岸》项目;第 一 部 分;一、影响嘉兴整体房地产市场发展的因素;目前市场在售项目多为10万m2以上的大盘，项目的“规模效应”渐渐成为市场上的主要卖点之一；;;板块发展依托：;代表性项目介绍;板块发展依托：;代表性项目介绍;板块发展依托：;代表性项目介绍;板块整体市场特征：;以多层建筑居多，2房面积100-120 m2，3房面积130-150 m2； 板块市场均价控制在3600-3800元/ m2之间，低于全市平均水平； 开发区的设置，为其带来客源的同时，对空气的污染较为严重。;多层建筑受到消费者的偏好；;从供应量来看，07年的市场整体供应量将基本与06年持平，且多以大型项目的后续供应为主；;第 二 部 分;一、项目理解;二、项目周边环境;绿化、景观 —— ;三、项目SWOT分析;项目紧邻嘉兴经济（技术）开发区，周边厂房较多，空气质量相对较差，不适宜于目前市场所倡导的生态居住理念；;嘉兴市民购房区域概念较强，而本项目周边商品房在建项目相对较少，本项目的入市刚好可以填补市场供应空白； 随着嘉兴经济（技术）开发区的逐渐成型并扩张，为本案提供了大量的目标客户群体；;四、项目定位建议;项目一期定位;酒店式公寓定位;沿街商铺定位;五、产品细部补充建议;道路两侧绿化示意图;小区组团绿化景观示意图;景观雕塑示意图;建筑小品示意图;停车位建议;建筑物底层架空建议;“泛会所”建议;智能化配套建议; 幼儿启智教育的设置。;嘉兴当地人，以北区改善居住品质的居民为主，包括部分老城区居民； 嘉兴经济开发区内的外资、中外合资等企业的部分外籍人士，如台湾、日本、韩国等； 周边乡镇的个体、私营业主； 部分厌倦城市快节奏生活，带有养老想法的上海购房者； 在嘉兴周边工业园区包括远在乍浦的港口工业区内的经营者和技术员； 嘉兴本地、上海及江、浙两省部分经济发达地区的投资客源（少量）； 在嘉兴工作一定年限的外来工作人员。 ;学校、政府等企事业单位工作人员； 工业园区工作的中高收入的工作人员； 个体、私营企业业主； 外资企业中高层管理者； 周边乡镇收入较高的居民； 其他。;目标客户购买心理分析;七、??产品价格定位建议;第 三 部 分;前 言;一、项目营销思路;以项目一、二期整体联动的高位形象切入，树立本案高品质的大盘形象；;以事件营销为核心，突破嘉兴市场平淡的营销模式；;加强案场形象包装；;提升产品附加值，打造项目独有卖点。;二、项目整体推盘策略;营销阶段划分和销售进度控制（多层住宅及酒店式公寓）;现场POP策略：;三、商铺、车位的销售建议;车位销售建议：;四、SP、PR 活动建议;楼盘形象代言人系列活动；;其他活动设想。;第 四 部 分;一、企化划推广分析;我们正站在何处？ “穆溪左岸”，前期推广已形成一定品牌影响，为品牌推广起到相当大的积极影响。因此，在接下来的企划推广中，采用“穆溪左岸”案名持续推广，在强化品牌、提升品牌的路上走得更远。 下一步，我们要做什么？ 在嘉兴市场“北区”是一个抗性，因此我们要弱化“北区”，将“穆溪湖”从项目优势中提升出来，主打“穆溪湖”概念，涵盖生态的森林公园、湖畔景观，还有上善风水的高品质人居生活；这一概念的打响，将实现项目的完美营销。;二、推广总精神;三、产品形象定位;四、分卖点提炼;　事件营销，公关造势将成为出奇制胜的法宝； 　传统媒体成为奇胜的配合、协助、渲染、传播的渠道； 　针对性的广告诉求将一步步令项目深入人心，实现销售； 　注重长效、强效媒体投放，提升广告推广的抵达率； 　先总体再局部，有步骤的消化市场； ;品牌传播及分期推广： ;１、蓄势推广期：2007年3月1日-2007年4月30日 （开盘前2个月） ２、开盘强销期—第一阶段：2007年5月1日-2007年7月31日 　　　　　　　　　　　　　（开盘后2个月） ３、开盘强销期—第二阶段：2007年8月1日-2007年10月31日 　　　　　　　　　　　　　（开盘强销期后2个月） ４、销售持续期： 2007年11月-2007年年末 ;　鉴于总策略实施，在推广媒介选择上，建议主要采用围绕阶段 　 主题营销进行媒体整合性配合支持。 　媒体运用多采用相对软性的诉求，对主题营销起到烘托、炒 　 作、推波助澜的作用。有利于形成良好的品牌口碑效应。 　在持续推广保温期推广采用直销性媒体进行辅助。 ;谢 谢 聆 听！