XX城开发商业房地产暨物流中心的方案.docVIP

关于在凤凰城开发商业房地产暨物流中心的方案 济南市物流现状与规划 济南市物流业的基本现状 1、从济南市计委近期出台的相关物流规划方案中可以看出，济南市政府积极培育济南市物流市场，并大有把物流产业作为支柱产业之势。四大物流园区的建立，将大大加快济南市流通经济的发展，加快物流业的发展。 2、物流企业服务模式多样并各据特色。现有的物流企业基本可以分为三种模式，一是运输物流企业，二是仓储企业，三是以兼仓储和市场与一体的模式。 3、传统的物流企业向现代化的物流企业发展。第三方物流企业的迅速崛起使的物流中心日趋社会化和专业化。 济南市物流近期总体规划 到2005年，济南市流通经济增加值要达到376亿元，占全市GDP的23%；并培植1-2户年销售额超过100亿元的国内知名商业集团，另外，济南连锁门店的总营业面积将达到60万平方米，年销售额200亿元，占全市社会消费品零售总额的比重提高到30%。这是济南市物流现代化的近期目标。 济南市现有的物流中心基本情况 ： 1、济南市现有的物流基地主要分布在济南的东北部和东部。其中盖家沟物流中心具较大规模。大型物流中心有山东银座圣洋物流中心有限公司、山东交通物流公司，盖家沟大型物流仓储基地。 A、山东银座圣洋物流中心有限公司，位置在历下区姚家商业街，为大型仓储基地，主要经营水产、果品、蔬菜、粮油等。主要是以出租的形式回收资金。也可以买断。买断要求是一次性付款。出租期限为3年、20年、60年。其中以20年为最多。出租价格为1。2元/平。天。仓储基地的建筑为跃式结构，一跃二。仓储基地面积大小因经营产品的不同而有差异。如海产品的仓储时常有两种，其一种为每层为42平方米，出租面积为84平方米。故月租金为3024元。其二种为面积168平方米，出租价格为1.3元/平.天。故月租金为6552元。（另：63、k53至姚家商业街） B、山东交通物流公司，紧邻济南汽车东站，交通方便为该物流企业的最主要优势。该物流公司主要以运输为主，兼有仓储基地。其仓储基地的租期较短，一般为一年，可以续租。租赁的价格为0.35元/天.平方米，其中包括装卸费用管理费用等。可出租仓储空间为50平方米起租。 2、物流中心的建筑特点 所调查物流中心中，多以仓储基地为主，因为目前济南市的物流中心多处于由传统的运输、仓储企业向现代物流企业的转型期，故济南的物流基地多以低于4层的建筑为主。 三、投资商业房产即物流中心的可行性分析： 1、承租者稳定可靠，而且租期较长，而且存在较多将大部分甚至是全部经营支出向承租者转移的机会。这就为物流中心的开发者提供了风险转移的机会，可以有效的降低投资风险。 2、由于资金的问题，众多的商家宁愿把有限的资金用于扩大其生产经营规模上，而不是用于其仓储基地的土建以及交通运输上，这就为物流中心的建立与发展提供了客观条件。 四、拟建物流中心的选址 物流基地的服务特点决定了要在城市的边缘，交通条件好、用地充足的地方建设。同时考虑市场需求、地价、交通设施、环境等经济社会自然因素。 选址原则 凤凰城物流中心的建设应当着重考虑以下几个因素：a.交通便利，能够实现多种形式的运输连接方式，b、经济合理性，应该选择较低的地价区位，同时保证数量充足、素质较高的劳动力条件，以实现成员企业的利益追求b.不影响凤凰城的总体规划，尤其是环境保护和生态平衡要求 拟选地址 该物流中心拟建设于凤凰城的西北部，炼油厂附近。 该地块地处工业南路延伸线（轻骑路）以北，距离济南市中心商务区17公里，南侧200米处为经十东路景观大道。东临绕城高速仅5分钟车程。距离进济南遥墙国际机场仅10分钟车程。具有无可比拟的交通优势。 同时，该项目地块是凤凰城规划中地价较为低的区位，在充分建设凤凰城的同时，可以最大限度的为成员企业实现利益的最大化。同时由于该地块附近并未规划建设居住区，距离凤凰城一二期的居住区的距离较远，并不影响凤凰城居民的生活和凤凰城的整体规划。 五、物流中心的开发目标、投资规模及进入市场的时间 项目的开发目标 a、项目定位于商业房地产的开发-物流仓储配送中心。 1、济南市拟建设四大物流基地，而济南的东部，交通方便，经十东路景观大道已经建成通车，东面紧邻绕城高速，更使得凤凰城所在地具有济南东部其他地段所不可比拟的交通条件。也为凤凰城建立物流中心提供了天然的交通条件。 2、济南市的物流规划方案也为流通经济的发展提供了广阔的市场空间。 3、随着沃尔玛和家乐福商业巨鳄在济南市场的介入，其国际产品和生产资料的涌入必将带动济南物流经济的发展。 B、物流中心的投资开发规模： 拟建物流中心开发用地为500亩，即33万平方米。主要以仓储和运输为主，同时包括一定的与之想配套的的信息、咨询、维修、综合服务等设施用地。 C、凤凰城物流中心进入市场的时间： 政府政策上的支持和当前济南