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全国成功化解规避高密度别墅应对分析
规划体系——车行系统全地下布置
i. 本案例数据解读：
本案总用地面积 48948.6 ㎡，容积率 0.66 ，建筑密度 33.37% ，绿地率 34.21% ，在高端别墅中属于较低水平，
因此如何提升小区环境是应对手段的重点。
降低道路面积是目前高密度别墅中能够有效提升环境的成功手段之一，虽然成本较高，但在高端别墅中应用还
是得大于失的。
ii. 推荐手法：车行系统全地下布置
在小区出入口附近即布置地下车库出入口， 将小区内部车行系统引入地下， 一方面达到了人车分流的规划方式，
使小区地上景观不受车辆干扰；另一方面可以有效缩小地上车行道路面积（道路规划仅需满足消防道路硬性指标） ，
从而使小区内有更多的地面面积可用于景观及花园，优化小区景观效果。
优点：
1、增加绿化面积，增大花园面积
2 、减少路网，提高容积率
缺点：
管线建设复杂，成本也较高
? 借鉴案例 1：上海龙湖·滟澜山
项目总平面图
项目基本数据：
建筑形态 双拼、叠加、联排别墅、花园洋房 占地面积 14.4496 公顷
容积率 1.0 （叠加别墅 1.3 ；双拼、联排 0.8 ） 绿化率 50%
装修标准 毛坯 楼板地价 约 10700 元/ ㎡
项目 08 年 10 月开盘，截至目前共推案 372 套，成交 272 套，双拼别墅单位价格达到周边某
销售情况
些独栋别墅的单价，客户认同度较高。
案例逻辑阐述：
Q[ 问题 ] ：70/90 政策、高价拿地
A[ 答案 ] ：打造低密度产品，实现利润最大化
沙盘解读：
? 典型的经济型别墅规划， 仅满足国家相
关设计规范的最低标准
? 行列式排布 ，布局紧凑
? 宅间绿化分散布置为主 ，集中绿化主要
位于会所区域
项目沙盘示意图
虽然栋距小是本案例劣势所在，但正是这种做法，才使其高容积率成为可能。
详细规划解析：
滟澜山规划手法：运用人车分流弱化项目天生缺陷，东低西高天际线
的设计最大化利用天然景观。
项目仅有一根 7 米宽双车道， 沿途途经多个地下停车库，
可直接就近停车。并可通过地下停车库直达私家下沉式
庭院。减少地面道路面积，扩充地面绿化面积。
案例劣势：栋间距较小，私家庭院之间仅有 1.5 米宽宅间道。
景观与道路示意图：
社区内部无车行道路，种植大量绿化作为宅间景观，起到隔离建筑的目的。
车行道路
小区内部无车行道 景观面积得到有效增加
人行道路示意图：
社区内仅布置人行道，同时增大绿化面积，丰富了社区景观。
社区
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