房地产投资发展论文.docVIP

房地产投资发展论文 4.1我国房地产信托发展的现状 2001年“一法两规”出台后，我国的房地产信托开始起步发展，并随着社会环境和政策的变化不断地进行创新，向标准REITs靠拢。尽管真正意义上的REITs迄今为止尚未推出，但我国的房地产信托离REITs正在越走越近。 4.1.1我国房地产信托的发展历程 2001年《信托投资公司管理办法》和《中华人民共和国信托法》开始施行，2002年《信托投资公司资金信托管理暂行办法》出台，这“一法两规”的出台表明中国的信托事业开始走入规范化、法制化。《信托投资公司资金信托管理办法》允许信托投资公司开展资金信托业务，这导致房地产信托型基金开始大规模发展。2003年6月，“121号文”即《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》出台后，央行房地产信贷政策收紧，限制银行业向房地产过度倾斜，使得房地产融资开始向信托转移，为房地产信托融资提供了难得的机遇，房地产信托自此成为支持信托行业盈利的“三驾马车”之一。相关数据显示：2003年9月，房地产信托方案的发行额30亿元，到了年底，猛增至60亿元，2004年底，房地产信托方案发行额达到了111.74亿元[40]。而2005年1至9月，房地产信托更是如火如荼。这一期间信托公司先后推出了众多房地产信托产品，如“北京三环新城”信托项目、“太阳星城”信托项目、“金融街写字楼项目贷款”信托项目、“法国欧尚天津第一店”信托项目、“宣祥家园经济适用房”信托项目、“第一城”产权投资项目、“时代奥城”信托项目、“爱建新城”信托项目等。房地产信托也出现了新的模式，如财产信托等模式。2005年9月，银监会发出“212号文”即《加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》，大幅提高了房地产信托的门槛：自有资金超过35%、四证齐全、二级以上开发资质三个条件全部具备才能融资。结果导致当月房地产信托的发行数量和资金规模比上月分别回落19.7%和36.4%。自此，信托行业对房地产投资信托基金（REITs）及夹层融资等房地产融资的信托方式进行了大量的研究与探讨。其中，最具代表的有联华信托发行的被誉为国内首只“准房地产信托基金”的“联信·宝利”1号。其后，联华信托发行的“联信·宝利”7号,被业界喻为开拓了-30-国内“夹层融资”的先河，是介于股权与债权之间的投资形式。此外，北京国投发行的“沁春家园”、“郦城”两个商业房产与“万象新天”一个住宅房产信托基金；深圳国投推出的“嘉德深国投雨花亭（长沙）中心项目”，都有各自不同的创新。2007年年初，银监会发布的《信托公司管理办法》和《集合资金信托管理办法》放开了对集合信托计划的合格机构投资人数量的限制17。同年4月中国证监会正式成立房地产投资信托基金（REITs）专题研究小组。12月，信托公司集合资金信托计划中投向房地产领域的规模占比由11月的25%跃升至43%。但据有关统计，在2007年发行的587个信托中，不动产信托只有53只，占比9.03%；集合信托融资金额为845亿元，不动产信托融资115亿，占比13.6%。全国全年房地产投资额大致为2.528万亿元，其中，来自不动产信托的投资占比为0.46%[41]。由此可见，在信托业务中，房地产信托的比重还很小。这主要由于我国目前尚缺乏与REITs产品相配套的税收、登记等政策。2007年联华信托与中信信托共同取得了央行的REITs试点资格。至今，真正意义上的REITs尚未在中国内地市场诞生。 4.1.2我国房地产信托的运作模式 我国实践中发展起来的房地产信托主要是指信托投资公司通过发行信托计划，筹集资金，投资房地产项目、为房地产企业提供抵押贷款或从事房地产企业的权益性投资等。如图9所示，我国房地产信托的模式，可以分为两大类即资金信托和财产信托。图9我国房地产信托模式图1．资金信托模式17原先实行的管理办法中没有对持有人进行自然人和机构投资者的区分，只是要求持有人不超过200个。现规定“单个信托计划的自然人人数不得超过50人”，但是“合格的机构投资者数量不受限制”。房地产信托资金信托财产信托权益型债务型混合型经营性权益型非经营性权益型直接债务融资型间接债务融资型-31-资金信托模式根据资金运用方式不同又可分为权益型信托模式、债务型信托模式和混合型信托模式[42]。 （1）权益型信托模式权益型信托根据信托投资公司是否直接参与投资对象的经营又可分为经营性权益型信托和非经营性权益型信托。前者是信托公司运用信托资金成为房地产企业股东或房地产项目所有者，直接经营房地产企业或房地产项目，获得经营所得，作为信托投资收益来源。后者指信托投资公司成为房地产企业股东或房地产项目所有者后，不直接经营房地产企业或项目，而是与相关当事人约定在一段时间后，相关当事人按