《物业经营管理》第三章第三节讲义 .pptx

第三节 设备更新中的经济分析一、设备更新的原因与特点二、设备经济寿命的确定三、物业管理中的设备更新问题第三节 设备更新中的经济分析一、设备更新的原因与特点房地产的自然寿命很长，有时甚至超过100年，其经济寿命通常达到40年以上。而附着在建筑物上的电梯、集中空调、供水和排水等设备的寿命往往很难达到这么长的年限。因此，在房地产使用过程中，普遍存在着设备更新的决策问题。 第三节 设备更新中的经济分析一、设备更新的原因与特点（一）设备更新的原因——设备磨损1．设备有形磨损定义：是设备在使用（或闲置）过程中发生的实体性磨损。第三节 设备更新中的经济分析一、设备更新的原因与特点（一）设备更新的原因1．设备有形磨损分类：第一类有形磨损，是指设备在运转过程中，在外力作用下产生的实体磨损、变形和损坏。第二类有形磨损，是指设备因自然力产生的磨损。因此，闲置或封存的设备也会产生有形磨损，包括金属件生锈、腐蚀、橡胶件老化等。第三节 设备更新中的经济分析一、设备更新的原因与特点（一）设备更新的原因2．设备无形磨损定义：是由于社会经济环境变化造成的设备贬值。不表现为设备实体的变化和损坏，也不表现为设备原始价值的贬值。第三节 设备更新中的经济分析一、设备更新的原因与特点（一）设备更新的原因2．设备无形磨损分类：第一类无形磨损，是指生产制造工艺的改进，劳动生产率地提高，从而引发的原来购买的设备贬值。第二类无形磨损，是由于技术进步因素的影响，社会上出现了结构更先进而运行费用更低的新型设备，从而使原有设备的价值降低。第三节 设备更新中的经济分析一、设备更新的原因与特点（一）设备更新的原因2．设备无形磨损由于政府节能、环保等政策的调整，通过税费政策，鼓励新兴节能环保设备的使用，限制原来能耗高、污染环境的设备使用，也会导致设备的第二类无形磨损。 9、我们的市场行为主要的导向因素，第一个是市场需求的导向，第二个是技术进步的导向，第三大导向是竞争对手的行为导向。10、市场销售中最重要的字就是“问”。11、现今，每个人都在谈论着创意，坦白讲，我害怕我们会假创意之名犯下一切过失。12、在购买时，你可以用任何语言；但在销售时，你必须使用购买者的语言。13、He who seize the right moment, is the right man.谁把握机遇，谁就心想事成。14、市场营销观念：目标市场，顾客需求，协调市场营销，通过满足消费者需求来创造利润。15、我就像一个厨师，喜欢品尝食物。如果不好吃，我就不要它。16、我总是站在顾客的角度看待即将推出的产品或服务，因为我就是顾客。17、利人为利已的根基，市场营销上老是为自己着想，而不顾及到他人，他人也不会顾及你。第三节 设备更新中的经济分析一、设备更新的原因与特点（一）设备更新的原因3．设备磨损的补偿设备磨损的补偿方式有两种，即局部补偿和完全补偿。设备有形磨损的局部补偿是修理，设备无形磨损的局部补偿是现代化技术改造。有形磨损和无形磨损的完全补偿是更换，即淘汰旧设备，更换新设备。 【例题?单选题】关于设备磨损的补偿，表述不正确的是（ ）A.有形磨损的局部补偿是修理B.有形磨损的完全补偿是现代化技术改造C.无形磨损的局部补偿是现代化技术改造D.无形磨损的完全补偿是更换【正确答案】B第三节 设备更新中的经济分析一、设备更新的原因与特点（二）设备更新的特点分析1．设备更新的核心工作，是确定设备的经济寿命设备的寿命包括自然寿命、技术寿命和经济寿命。自然寿命，主要取决于设备有形磨损的速度。 技术寿命，技术进步速度越快，设备的技术寿命越短。（无形磨损）第三节 设备更新中的经济分析一、设备更新的原因与特点（二）设备更新的特点分析1．设备更新的核心工作，是确定设备的经济寿命经济寿命，是指从经济角度判断的设备最合理的使用年限，在数值上等于使投入使用的设备分摊的等额年总成本（包括初始购置费用和使用过程中的年运营费用）最低或等额年净收益最高的期限，经济寿命是有形磨损和无形磨损共同决定的。 【例题?单选题】设备更新的核心工作，是确定设备的（ ）A.价值B.自然寿命C.技术寿命D.经济寿命【正确答案】D第三节 设备更新中的经济分析一、设备更新的原因与特点（二）设备更新的特点分析2．设备更新分析只考虑未来发生的现金流量更新旧设备会产生一笔沉没成本，沉没成本等于旧设备账面原值（原值减折旧累计）减去其当前市场价值后的差值。在设备更新分析时只考虑未来所发生的现金流量，对以前发生的现金流量及沉没成本，由于都属于不可恢复的费用，与更新决策无关，故不参与经济计算。【例题?单选题】设备经济分析中的沉没成本等于旧设备（ ）减去其当前市场家之后的差值A、原值B、历史价值C、账面价值 D、入账价值【正确答案】C第三