世联_江苏常州万博湖塘工商所项目商业策略总纲_115页_XXXX年.pptx

;项目开发目标梳理;寻求突破从哪里入手？;;;;投资能力;本次汇报要解决的问题;;市场定位篇;常州商业格局呈现“一个中心商圈、多个副中心”格局;城市中心商圈与区域副中心商圈在市场、功能、辐射范围和租金方面差异明显。;常州市2010-2020城市总体规划：重点发展新北、武进商业;常州商业发展呈现“一个传统中心、多个区域副中心”格局；;湖塘区经济发展迅速，都市商业发展已步入稳定阶段，购物中心形式商业体系开始提升;湖塘作为武进的核心商圈，随着武进人均GDP和人口规模的逐年稳步增长，商业进入快速发展期;武进区商业消费基础充分，对比人口及消费水平来看面临较大的发展空间;湖塘镇为一级商圈，区政府、大学城和淹城等为次级商圈，居于从属地位;湖塘区商业今年发展加速，呈现传统商圈、新兴商圈、规划商圈并存的局面;花园街商圈以花园街和广电路构成，主要商业体为：不夜城、茂业泰富、新城上街;花园街商圈以中低档、满足区域居民家庭日常消费和服务支出为主;花园街商圈：新天地以休闲、娱乐、服装为主要业态;花园街商圈：茂业以餐饮、服装为主，空置率较高;花园街商圈：新城上街以服装为主要业态经营状况较好;花园街商圈以满足区域内消费和娱乐为主，档次偏中端；;乐购商圈以定安路和和平路构成，主要商业体为：乐购、武进购物中心和福克斯广场;乐购商圈以中低档、满足区域居民家庭日常消费和服务支出为主;;乐购商圈总结;湖塘商圈核心购买客户主要集中在武进区域，尤其是湖塘中心镇，以私营业主为主;湖塘商圈使用客户以新常州人为主要构成;乐购商圈消费客户以20-30岁年轻客户为主体，但比例仍低于花园街商圈，同时家庭型消费特征明显。;购买、使用、消费客户总结;SWOT;竞争策略;市场定位篇;市场定位：互补型定位;业态定位：区域动感时尚、流行服饰饰品;核心购买客户为湖塘中心镇私营业主;经营客户主要为新常州人;消费客户主要为湖塘区域内的原居民、中心商圈人流;不 断 更 新 的 商 品 咨 讯;一街锋彩，生活向尚;形象定位：推广辅助案名示意;业态规划篇;业态定位;▌作为本项目运营的核心组成部分，其主要业态和品类是服装、饰品、鞋包等。;业态规划篇; 尽量实现整体铺位价值的最大化 控制铺位进深开间比，尽量保证方正实用性 控制单个铺位的总价，利于铺位销售 考虑到项目定位下的业态需求 ;商铺价值评价及价值等级分类;负一层划铺方案;一层划铺方案;;铺位;各层主力店建议;营销攻略篇;静态价格制定依据：;区域内商业价格;商业;返算价格公式（收益年限40年） V=A/R*[1-(1/（1+R) N];动态价格=静态比准价+溢价空间;;各类铺均价制定;营销攻略篇;营销攻略篇;;营销攻略总原则;营销推广总攻略;新城客户资源利用;客户资源利用 方式：直邮、电话通知、短信 范围：世联全国一线城市投资客户资源 目的：利用世联全国网络为项目招募专业投资客，拓展项目客 户层面；同时通过炒作对本项目本土客户形成挤压。;1、世联专业杂志： 《置业周刊》 《地产评论》 《楼市中国》 2、世联号看楼车 ;营销推广总攻略; ;绝对传播到位的低成本媒介;;营销推广总攻略;[营销轴线];起势推广期：4月;[营销轴线];[营销轴线];首轮强势推广期：5月;[营销轴线];[营销轴线];[营销轴线];[营销轴线];[营销轴线];[营销轴线];首批开盘：8月;营销推广总攻略;地盘包装 目的：引起市场、客户关注，提升项目知名度及形象 完成时间：2011.4月中旬 内容：项目名称、广告语、项目形象、开发商 重点强调： 1、灯光工程：地块围墙、广告牌和楼体夜间灯光 2、地块超高围墙包装，统一视觉效果;主力商家LOGO墙;营销推广总攻略;服务人员类别;综合服务大使 目的：人性化服务体系，创新模式，建立项目的第一 形象，给与客户专业的高品质售后服务，形 成口碑传播 时间：2011.6月初到位（世联） 服务内容：针对律师、保险、公正、备案、抵押 登记、催款等一系列按揭手续提供一条龙服务;营销总控图;谢谢聆听