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山东昌乐农贸城营销策划提案 1 1 1 1 1 2 4 7 2 1 7 2 2 8 9 3 1 9 3 2 12 19 4—1 19 4—2 28 第一部分 项目目前面临的市场状况 1－ 1 项目所处市场环境的综合剖析 ◆ 有利因素 ◇ 国家宏观调控和政策导向， 将促进昌乐县农业和农贸市场的迅速发展。 ◇ 政府对农业的鼎力扶助，会成为农贸市场升级换代、迅速发展的源动力。 ◇ 昌乐县“中国金融生态县”进程全面提速，有助于城镇各产业得到全面提升。 ◇ 当地及周边农业基础设备、 农产品资源、产品深加工、物流配送等条件相当成熟。 ◇ 本案是潍坊地域最大的、 唯一的产权式商店综合农贸市场项目。 ◆ 不利因素 ◇ 周边各专业市场的强力竞争， 使得现在昌乐农贸城目前销售迟缓。 ◇ 受全球金融危机的影响， 房地产市场不景气， 好多投资人持币观望。 ◇ 项目宣传和销售策略不适应本地实际， 未能成立信任度，销售和口碑没达到预期。 ◆ 竞争因素 ◇ 豪德、亿丰等多个专业市场的建设促进市场竞争加剧，同时也会分流一批投资客源。 ◇ 周边各地市的农贸批发市场纷繁进行升级改造建设，将分流经营商户和招商客源。 ◇ 昌乐县城内目前开发的住宅项目较多， 而且各项目 均 有 一 些 沿 街 商 铺 销 售 ， 也 会 对 本案的潜在客源形成较大的竞争影响。 注：据调研统计，目前昌乐县城区内在售、在建的各类 房地产项目 38 个，总规划建筑面积约 300 万平方米 ，其实商 业面积近 100 万平方米 。而从政府渠道认识的信息，昌乐 县 2009 年各类投资项目共 119 个，这说明还有些房地产投资项目正在运作，会进一步加大市场供给量，对昌乐县房地产销售和商店投资带来巨大的竞争压力。 政策因素 按照潍坊市城市总体规划和 《潍坊市区商业网点专业规划 (2006-2020) 》 ( 潍政复字〔 2006〕 116 号 ) 要求，坚持积极稳妥、 分步实施的原则， 改造一批农贸市场，建设一批生鲜超市， 配置一批社区农贸 市场，加快建立现代流通业态， 推进传统农贸市场向生鲜超市和室内农贸市场转型升级， 实现农产品流通的现代化。力求用 3 年左右时间达成市区农贸市场改造升级工作，基本形成以大型农产品集散中心为龙头、生鲜超市为主导、 社区农贸市场为补充的农产品流通网络。这既有利于创造优秀的项目开发政策环境，也将促进项目周边其余农贸批发市场的发展，与本案形成直接的竞争。 1 － 2 昌乐县周边主要农 贸市场调研 ◆ 寿光蔬菜批发交易 市场 始建于 1984 年 3 月，规 划占地面积 600 亩，年景交 蔬菜 15 亿公斤，交易额 28 亿元，年上市蔬菜品种 300 多个， 全国 20 多个省、市、自治区的蔬菜来此大量交易，是中国北 方最大的蔬菜集散中心、 价钱形成中心和信息交流中心。 在国 家开通的四条主要蔬菜运输绿色通道中，其中“寿光—北 京”、“寿光—哈尔滨”两条绿色通道的源头就是寿光蔬菜批发市场。市场配套设备完善，建有近 10 万平方米的交易服务大厅和大棚，设有冷冻、冷储、电视监控、微机信息联网、市场管理、中介经营等配套机构和设备； 市场以其“包装规格化、重量标准化、质量等级化、客户会员化、交易电子化”的五化模式引领了中国蔬菜流通史的革命， 交易流程推行“一卡通”结算方式，蔬菜交易实现了全程电子化。 市场还成立了国内第一家蔬菜电子拍卖市场，市场的大型农副产品质量检测中心，每周定期对上市蔬菜抽检； 市场治安有一支经山东省公安厅批准的护卫中队，配合市场公安分局昼夜在市场巡逻。 据调研，蔬菜大棚内每个摊位每月交摊位费 200 元，市场 按经营商户 销售额的 2%～ 3%进行扣点提成，推行统一结算方 式。该市场主要的批发对象是国内 20 多个省市的大中型批发 商。 ◆ 潍坊市南下河蔬菜批发市场 潍坊城区最大的农副产品交易市场， 分为蔬菜、干货调味品、粮油、水产、水果、禽肉等五大经营地区，每天凌晨至上午批发交易忙碌，下午人比较少，市场显冷清。 标准摊位 商业经营费用情况 结算 商户 销售范围 其他说明 场所面积 场所年租金 其余费用 扣点提成情况 方式 反应 卫生费 200元/ 年 每斤抽 1 分钱， 当天卖不完的菜， 场所 20 ㎡ 2000 元 水电费 自理 早晨进市场时自结 潍坊市 较好 扣点不退。可摆地 过磅一次交清。 摊，也可自己搭棚。 地税等 自理 平房 30 ㎡ 12000 元 同上 无 自结 潍坊市 一般 散摊 4 ㎡ 2000元 平房 40 ㎡ 12000 元 自结 潍坊市 地面办理不好，容 铁皮房 10 ㎡ 4500-6000 同上 无 自结 潍坊市 较好 易积水。 散摊 5 ㎡ 2000-3000 自结 潍