不动产投资理论不动产投资理论.pptx

不动产投资分析;本章内容提要 经营理论和策略是一般性的经营管理理论，而不动产投资理论和策略则是在特定的房地产市场环境中的应用与推广，这一理论体系为不动产投资行为提供基本原则和理论指导。 投资理论：利润最大化理论、价格确定理论、消费者市场购买行为理论。 投资策略：财务策略、生产策略、市场开发策略、价格策略。 投资决策：确定型决策、风险型决策、不确定型决策。;1. 不动产投资理论概述;1.1.1 利润最大化理论;（2）利润最大化微观经济学衡量方式：;消费者效用最大化; ;; 生产要素;★ 生产成本的有关概念;显性成本与隐性成本;显性成本：指厂商为购买各种要素的支出，包括员工工资、原材料支出、燃料、动力、运输费用、借贷资本利息等。由于它要反映在会计账册上，因而是一种会计成本。 隐性成本：指厂商使用与自有资源相联系的成本。包括使用自有设备的折旧费、使用自有资金的利息、使用自有房屋土地的租金及企业家为本企业提供劳务应得的薪金（正常利润）。 ;例：假定有一个人用自己的10万元资金和一间房子办了一个小店，到年底时共计收入12万元。 10万元资金所放弃的利息（假定利率为10%）为1万元，该人在其他地方工作可以获得每年1.5万元工资，以及房子出租每年可得租金0.5万元。 那么，这个人的隐性成本等于三项相加的3万元。;经济成本与机会成本;沉没成本;★ 收益的有关概念;总收益TR; 平均收益是指平均每单位物品的销售所获得的收入。公式为： ; 边际收益是指厂商每增加一单位产品销售所得到的总收入的增量。 即： 或 ;★ 利润的有关概念;经济利润与会计利润;经济利润：是指企业的总收益和总成本之间的差额，也被称为超额利润。经济利润不包括正常利润。当厂商的经济利润为零时，厂商仍然得到了全部的正常利润。 正常利润：是指厂商对自己所提供的企业家才能报酬的支付，它是企业成本的一个组成部分。;项目最佳规模确定;利润最大化条件; 如果MRMC，意味着增加单位产品的销售所带来的总收益的增量大于增加单位产品的生产所带来的总成本的增量，此时增加???出可以增加利润。 如果MRMC，其经济学意义是什么？应该增加产出还是减少产出？;边际收益大于边际成本——扩大产量 边际收益小于边际成本——降低产量 边际收益等于边际成本——利润最大，产量最佳;;（2）不同竞争市场下企业定价行为;完全竞争市场下企业定价行为 ;完全垄断市场下企业定价行为 ;垄断竞争市场下企业定价行为 ;寡头垄断市场下企业定价行为 ;（3）产品定价依据;产品成本是制定价格的最低经济界限。产品成本由固定成本和变动成本构成。 前者是指在短期内不随产量变动而变动的成本，如折旧费、租金、利息、管理费等； 后者是指直接随产量变动而变动的成本，如原材料费、工资等。; 需求弹性;如果企业产品略胜竞争对手一筹，可将价格定得高于对手；反之，只能低于对手。;1.1.3 消费者市场购买行为理论 ;（1） 房地产购买者需要分析;（2）影响消费者购买行为的因素分析; 感知是指人们通过五官感受来认识事物，不同的感知在观察体味事物的角度、深度方面都具有很大的差异性。 情感主要是由于个人情绪上产生对企业和产品的信任和偏爱，它们往往是通过跟企业、产品的接触过程中，对企业形象和产品质量、服务等的认同。这种信任和偏爱一旦形成，就会产生带动效应。; 学习是指消费者从信息、经验中得到一些影响消费者购买行为的见解。 信息是现代社会的重要内容，而人们的消费爱好或偏爱的产生和形成，往往依赖于对信息的摄取。因此，房地产企业应充分应用信息传播方式，如广告、房地产交易会、新闻发布会等为房地产消费者提供信息，加深本企业及产品在广大消费者心中的印象，以促使消费者对本企业房地产产品形成偏爱。 ;外在因素; 不同职业的居民决定着其收入的差异，也决定着价值评判标准的差异，对房地产的价格、质量和档次的追求不同，经济收入决定消费者的支付能力，是决定购买行为能否实现的关键因素。 生活方式和社会阶层也影响消费购买行为，生活方式比较现代的家庭，往往购买新颖独特、有个性的商品。社会阶层不同，其选择房地产商品的层次不同，处于上层社会的人，往往注意产品的质量和品牌，中下层平民百姓往往更多地考虑产品价格和实用性。不同的社会阶层接触的媒体不同，信息的接受方式也不同。不同教育层次和文化知识水平的消费者，对商品的需求和选择也不相同。据广州一项调查显示：文化层次越高，对房地产消费的水平和档次越高，这从某种程度上反映了受教育程度对消费购买行为的影响。; 社会关系主要指消费者个体与其相对固定的群体