博思堂_苏州永新置地B82地块项目整合提报_145PPT_XXXX年.pptxVIP

永新置地B-82地块项目整合提报;写在前面;——之于永新置地而言;龙 池 华 府;进入正文;壹;新区高端条件;——项目属性与预期——;;;“城市之上，珍稀山水人文领地低密度卧龙居” 城市之上： 苏州发展的至高点； 传统文化和国际背景结合的最高点； 主城区的王者区域。;对城市：成为一座城的荣耀 对人居：重新定义高端品质 对品牌：植入苏州高端市场; 惟此， 如何顺势而为，将项目之于城市之上，成功的引导并引领富人需求，也是城市赋予我们的历史机遇和挑战！;——高端市场存在背景——;苏州经济持续保持高速发展，城市的经济总量处于全国前列，居民收入稳步提高，在这样的背景下高端市场具备发展基础和强劲上升力。;私营企业（数量）蓬勃发展，07年达14.13万家，比2007年增长15.8%;企业名称;;随着城市之间流通性的加强，苏州作为上海的后花园，上海区域的高端客户对苏州高端物业的需求点正逐步加强。;小结：苏州具备发展高端物业的先决条件。;苏州高新区位于苏州古城西侧，东临京杭大运河，南邻吴中区，北接相城区，西至太湖。 总人口64.46万，其中常住人口32.07万人，暂住人口31.74万人，外籍人口0.65万人。 下辖狮山、枫桥、横塘、镇湖4个街道及浒墅关、通安、东渚3个镇，下设科技城、浒墅关经济开发区、苏州高新区出口加工区和保税物流中心。 苏州高新区交通便利，距上海虹桥国际机场90公里、浦东国际机场130公里，距上海港100公里、张家港港口90公里、太仓港70公里、常熟港60公里。沪宁高速公路、312国道、京沪铁路、京杭大运河和绕城高速公路从境内穿过，高水准建设的太湖大道横贯东西。 ;苏州城市的发展规划为“T”字形，整个城市将向东发展，新区主要由“控制”发展转变为“优化”发展为主。;高新区经济实力：以占全市2.6％的国土面积和4％的人口，创造了苏州市1/10的生产总值和1/10的工业总产值，以及1/5的进出口总额。新区力争至2020年跻身世界一流高科技园区行列。 新区当前的发展重点——“二次创业” （1）加快重大产业项目建设。加快推动先进制造业和现代服务业发展；重点推进狮山商务广场、苏高新港口码头等核心项目建设???全力推进出口加工区、保税物流中心“两个300亿美元”计划。 （2）加快重大基础设施建设。推进轻轨1号线等重点工程进度，加快“退二进三”步伐，加快推进中央商务区功能提升、苏州科技城综合管线迁移及变电站建设。 （3）加快重大科技创新项目建设。突出抓好6大类科技项目。;项目片区未来将主要借助于周边的自然环境，着力打造成苏州西部重要的风景旅游区和多功能生态度假休闲区。;苏州别墅物业主要分布在太湖度假区、新区科技城、浒通及核心区、木渎板块、古城区、阳澄湖板块、双湖板块、青剑湖板块等； 太湖、阳澄湖、独墅湖、青剑湖等原生态湖泊周边以低密度别墅产品为主，与古城区共同构成苏州最主要的别墅供应区； 而新区板块则发展不成熟，分布较散，并未能在市场中形成鲜明的特征，目前主要以经济型的别墅为主要市场形象，区域别墅物业的发展仍具备较强的发展空间。;度假区“度假富豪化”；金鸡湖“自住富豪化”；主城区“文化情结富豪化”！;新区高端物业的先决条件——总结;整体市场的销售价格较为集中，产品类型较为单一，主要以中低端产品为主，部分项目已处于尾盘销售状态，板块市场出现供应空隙。;铭信名筑（5.5万方纯别墅量体）;;小结：本项目具备成就高端物业的先决条件。;——高端市场运营状况——;09年度市场总体成交别墅170万平方米，供求比为0.49，供求失衡较为明显。 从供销结构来看，以220-340平方米为主力供销区间，其中260-340平方米区间供销比最低，市场缺口也最大，在产品总价购买因素影响下，面积控制称为主要趋势。 苏州别墅市场供销存结构主力集中在200-300平方米，供销结构类似，而大面积的存量比例增加。其中500平方米以上的产品占10%，去化压力较大。;园区吴中区别墅土地存量最大，分别占据36.7%、37.5%，吴中区的太湖、园区的双湖促成了这两个区域的别墅发展潜力巨大。 高新区年度别墅产品用地31万平方米，占5.8%，市场土地稀缺明显，随着新区的不断开拓发展，低密度产品土地供应将有较大的提升空间。 从成交结构来看，220-340平方米为主力成交区间，220-260平米园区相城为主力，260-300平米园区新区为主力，300-340吴中区为主力，说明经济型别墅仍然为市场的主流产品，集中在联排与双拼别墅项目。 而针对高端别墅项目380平米及以上的面积段，城区与吴中区优势凸显。可见人文底蕴与山水自然资源依然是高端别墅的生存的最主要的条件之一。;09年260-300平米经济型别墅成为新区市场主流产品，在售和??交结构比率以300-340平米次之，而380平米以上的户型供应