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商 业 地 产 解 析;1、什么是商业地产？ 2、泰安的发展方向？ 3、什么是CBD? Central Business District ;商业地产的类型;第一代;第二代;第三代;商 铺 投 资 收 益;;楼层：商铺所在的楼层对商铺价值的影响力不小，一层的商铺无论是租金还是售价都要比二层、三层的商铺高出很多。交通条件：交通条件往往意味着可能到访客流量的潜力。停车条件：具体讲就是轿车停车场。强调停车条件的重要性，是出于中国经济强劲增长的势头。停车条件具体讲就是轿车停车场。　　私家车在国内强劲增长，对商业、零售业的经营影响颇大；私家车消费者的消费势力强劲，尽管人数仅占消费者总体人数的30%左右，但其带来的营业额却可能在总营业额的70%左右……　 ;规划设计的科学性：规划设计必须体现市场功能的需要。通常，开发商需要从市场的角度对项目规划设计进行调整。硬件条件：商铺的硬件条件具体指商铺的设计和能源状况等，包括面宽、进深、层高及对消费者的有效引导，还有商铺的水、电、煤气、污水排放等技术性内容，以上因素对商铺的功能影响很大。商铺的规划设计状况必须有广泛的适应性，如果能够适合多种商业运营商的经营需要，那么商铺投资者在商铺出租过程中将有较多的选择。如果租户数量多，正所谓水涨船高，投资者得到高租金是自然的事情。;业态规划：经营商品的类型与商铺的租金收益及价值升值收益有密切关系。不同的商品，其利润空间显著不同。隶属项目的运营特点：商铺多数隶属于某个项目，所隶属项目的类型、运营方式、运营状态、管理水平等对该商铺租金、价值的影响是无法避免的。商铺初始售价：商铺初始售价的高低将影响商铺投资的收益。商铺初始售价越高，投资收益率越低，资金风险也会越高。周边房地产发展趋势：商铺价值提升是一个动态的过程，商铺周边房地产发展的状况及趋势将对商铺的价值起到核心作用。;针对不同的商铺类型，当综合指数达到某种水准时，商铺投资者才可以做出投资选择。最终决策必须适合其自身资金特点、风险度等。;社区商铺主要用作人们生活密切相关的生活用品销售和生活服务设施等。 零售型社区商铺的商业形态为：便利店、中小型超市、药店、小卖部、书报厅，及少量服装店等；服务型社区商铺的商业形态主要为：餐厅、健身设施、美容美发店、银行、干洗店、彩扩店、花店、咖啡店、酒吧、房屋中介公司、装饰公司、幼儿园等 从以上社区商铺可能的商业形态可以看出，社区商铺具有广泛的功能特点，而且商铺大多数投资小，容易出租、转让 　　; 住宅底商可以按照服务区间及市场理念来划分。 下面分别对它们予以介绍。;按照服务区间划分 　　按照服务区间的区别，可以将住宅底商分为服务于内部和服务于外部两种。有些住宅底商主要的客户对象是住宅社区里面的居民，而其他住宅底商则不仅将客户范围局限在住宅社区里面。 　　对于大型的住宅社区，底商主要以社区内部居民为服务对象。在功能设定上要结合小区业主的消费档次、消费需求、消费心理、生活习惯而设定。这样的店铺，投资少，风险不大，资金回笼也较快。 住宅底商的特点住宅底商有其区别于其他商铺形式的特点，这些特点对其经营、市场有方方面面的影响。;1、 建筑形式特点;2、 铺面、铺位类型;3、 经营形态特点;二、商业街商铺类型;专业商业街商铺的特点;（2）商业街规划设计特点 　　沿街两侧布置商铺，单层建筑居多；商业街可以是一条街，也可以是一条主街，多条副街；商业街的长度不能太长，超过600米，消费者就可能产生疲劳、厌倦的感觉。 　　一个商业街项目到底如何进行规划设计，如何把握规划设计准则，对于开发商来讲是一个重要的问题。;（3）商业街名称特点 　　专业商业街的名称往往体现商业街所在的位置和所经营的商品类型两大要素。比如，“北京三里屯酒吧街”名称就准确包含了位置元素“三里屯”，和经营商品类型元素“酒吧”，这样的例子不胜枚举。正如我们在前文所谈到的，专业商业街会节省商铺经营者的市场成本，从北京三里屯酒吧街的例子不难理解，消费者从其名称就可以得到他们所需要的信息，便于消费决策。 商业街投资回报形式 　　出租经营为主要投资回报形式。个别商业街的商铺采取出售的方式。有些专业商业街鉴于销售手续不容易拿到，开发商采取商铺一定年限使用权出售的方式。 ; 复合商业街;三、百货超市的类型;（2）百货商场规划设计特点 　　百货商场通常采用3-5层的多层建筑，不需要对设计荷载做过多的考虑，除过层高、柱网、消防、外部交通方案、电梯、货物流、包括POS系统在内的各种智能化系统之外，商场里面对消费者的有效引导，即动线布置和公共空间的设计都将是百货商场规划设计中的重要问题。;（3）百货商场运营特点 　　百货商场主要采取统一经营的管理模式，由